长鹭悦湖2010年销售工作计划

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1、悦湖2010年营销方案市场综述：一、市场分析：（1）09年市场表现Ø大连的经济发展水平领先于全国平均水平，GDP增速高于全国5.3个百分点Ø频出的规划利好，主要依托于全国经济发展战略。不仅利于大连城市地位的进一步提升，也为如开发区小窑湾这样新兴板块的崛起提供了机会。Ø1-10月，大连市内四区挂牌527.99万平方米，环比上涨151.97%；成交508.56万平方米，环比上涨142.70%。整体楼面价3238元/平，较08年同期上涨12%。Ø土地市场继续保持旺盛，供需双双同比大增近150%Ø政府土地出让积极，年内仍有近83万平的土地将入市Ø高新园区成为本年度土地市场热点区域，放

2、量同比增长150%。Ø扶植政策的不确定性加上政府人为制造大量需求极大的刺激了市场，无论一手、二手甚至是租赁市场都异常火爆Ø各项目出清周期持续缩短，短期供不应求现象预计将持续至明年一季度。Ø价格因素外溢的客群普遍流向甘区，而投资客对甘区新崛起区域未来增值潜力的认可导致甘区销供比持续增长。十月达到40/100，大幅领先于其他三区。Ø存量消化进一步加快，十月有二十余个项目清盘或进入尾盘。Ø北京可供应量跌破警戒线，大连新增批售供应同比降幅缩窄1个百分点，推盘放量却大幅缩水15个百分点，一定程度上反应了“捂盘惜售”现象趋重，但也不排除开发商对目前市场产生了疑虑：价格高企带来了一定程度的

3、客户观望。Ø年底中央经济工作会议及12月新的“国四条”表明中央政府将在年底前后陆续通过相关政策调整抑制过热的房地产市场，其中金融政策调整是所有政策中的关键。（2）重点开发商销售数据重点开发商项目名称销售套数销售面积（万平方米）销售金额（亿元）远洋远洋风景4906.6210红星海·世界观10709.87313.13合计156016.49323.13中海中海英伦观邸7964.554.2中海华庭6694.9354.21合计14659.4858.41万科万科魅力之城138011.59万科溪之谷108510.49.4合计246521.918.4亿达唯美品格9059.810.4第五郡11

4、3510.913.1蓝湾9017.047.05杰特5032.94东方圣荷西6139.6412.03合计405740.2846.58澳南明秀山庄110626.2735.36沿海沿海国际中心6075.88.4（3）品牌开发商分析亿达策略：城市核心地块与发展方向土地并重Ø09年亿达有5个项目在售（东方圣荷西、唯美品格售罄），1-10月份已实现销售额46.58个亿元，预计09年全年销售额为50亿元，近期亿达不断运作土地以保障明年充足的房源可售。Ø亿达以城市运营者的身份运作着被看做是未来城市发展方向的土地，同时集群性布局在售项目：第五郡、杰特、蓝湾展示项目：东方圣克拉、软景E居、蓝山储

5、备地块：高尔基地块、梧桐路（甘区公安局原址地块）、亿达大东沟地块、亿达营城子地块万科策略：谋求城市发展方向的土地Ø09年万科有2个项目在售，1-10月份已实现销售额18个亿元，预计09年全年销售额为20亿元，近期依然以促进在售项目快速销售为主；Ø为改变项目均为中低端的布局，万科在积极谋求城市发展方向上如华南广场及东港的土地。在售项目：溪之谷、魅力之城储备地块：华南地块（运作中，基本确定）、机场地块（可行性不高，疑为炒作）、西山地块（基本运作完毕，产品定位将是超过溪之谷的高端别墅项目）远洋策略：一切以销售为前提Ø09年远洋有2个项目在售，截止10月实现销售额23.13亿元。09

6、年预计将实现销售额25亿元。Ø远洋目前主要以加快销售为目的，无论是从红星海世界观或远洋风景两个项目看，都在不断的加紧推出产品，实现快速消化。Ø利用乾豪在开发区迅速扩张。在售项目：红星海世界观、远洋风景展示项目：远洋自然二、市场小结：08末年至09年初的楼市调整期一方面因客户持币观望储备了大量的购房需求，另一方面由于对市场的悲观预期使得众多开发商不敢拿地、缩小开工面积或者放缓工程进度，因而造成09年可供应量不足,供需矛盾加上政策扶植使得3月份以来房地产市场异常火爆。火热的市场催动开发商大量积极的投入加快供应为10年储备货量，而今年购房需求的集中井喷也在某种程度上程度上透支了部分

7、未来的需求动力，预计明年的供需关系会有所改变将会有一个竞争比较激烈的市场环境。目前政策的不明确性导致明年市场的不明朗，估计明年四、五月份市场情况会逐步清晰，但对于市场过分乐观或悲观的估计都是错误的。大连不同于其它城市，特殊的地理位置和环境决定了大连必然是第二轮城市化进程的中坚力量，房地产市场的潜力和稳定性通过其在前一轮调整中的表现即可看出，房地产市场价值还远未被真正挖掘。这也是各开发商大腕看好大连未来的市场发展，目前积极储备土地加大开工量的原因。经历过上一次的市场风暴，无论是开发商、政府还是消费者都已具