安徽某大型混合项目策划方案

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1、安徽某大型项目策划报告2005年2月29________________________________________________________________________________________目录一、项目市场环境分析31．**市简介32．对外交通53．经济环境64．城市建设8二、项目发展市场分析——住宅部分101．**房地产市场现状102．**房地产市场存在的问题113．**房地产市场发展机遇114．典型住宅项目13三、项目发展市场分析——商业部分151．**商业发展环境152．商

2、圈分析153．**商业市场预测174．商业物业市场分析19四、项目分析231．项目概况232．项目区域环境分析243．项目地块分析274．项目市场竞争情况2829________________________________________________________________________________________五、项目定位281．项目SWOT分析——内外部因素总结282．项目定位的基本原则293．项目整体定位294．项目定位30六、项目定价分析331．**房地产价格现状332．*

3、*房地产价格预测343．现阶段项目价格预测34七．项目营销建议3829________________________________________________________________________________________一、项目市场环境分析1．**市简介1）地理区位2）城市基本属性——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。3）行政区划总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人；辖有5区1县：田家庵区、

4、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县（2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区）。4．科教实力在地级市中，**市具有较强的科教力量，科研机构和大专院校20余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。2．对外交通**位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）铁路阜淮铁路通过津浦线、**线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。2）公路206国道横贯全市。**距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个

5、小时行程；2003年7月，京福高速**连接线建成，打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道；29________________________________________________________________________________________正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（阳）高速公路，其实验段已于2004年11月动工，预计2007年底建成。3）机场合肥机场至**110公里，蚌埠机场至**30公里4）淮河水运通长江、连大海，可四季航行。3．经济环境1）经济发展处于新一轮增长周

6、期的上升阶段2003年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨，**煤、电支柱行业快速增长；同时，**处于长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移；由于京福高速**连接线的建成，**的外部交通环境得到极大改善，**吸引的外来投资不断增加，也为经济提供了新的增长点。预计2004年**的GDP将达到210亿元，增幅为16%，是1995年以来增速最快的一年。2）人均GDP将突破1000美元2003年，**的人均GDP达到8045元人民币，折合974美元；如按10%的发展速度计算，2004年将达到107

7、1美元。根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。3）第三产业较落后，但发展较快主导产业：煤炭、火力发电、化工；优势产业：医药、纺织、机械、轻工；29________________________________________________________________________________________三次产结构：10

8、.5：51：38.5（2003年）。工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商贸服务业等，都处于起步阶段。2003年开始，商业领域外来商业企业不断增加，苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入**。4）居民收入和消费情况人均可支配收入：2002年**城镇居民人均可支配收入为5345元，2003年达到6010元，增长12.4%；2004年经济增长速度为16%，高出2003年3.