塞特国际广场营销策划方案

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1、市场篇所有项目的具体构成和营销策略以及推广执行的手法，必然建立于对市场的深入研究之上。市场是无情的，也是无私的，市场将以它固有的客观状态提供我们所有可行与不可行的依据。133壹、南京市房地产市场概况一、2002年南京市房地产整体现状从去年下半年开始到年底，南京的房地产市场投资增长率呈现不断回落的趋势。带动去年下半年房地产开发投资增幅回落的原因，是房地产销售增幅的回落。尤其是第四季度，是全年的最低点，这使得很多人都对房地产市场发展形势感到疑惑和持观望的态度。房地产销售增幅回落其实是有政策背景的，房地产行业的资本密集型特征很容易使行业投资出现过热，从而

2、引发泡沫，所以，在房地产投资不断增长的态势下，政府必然要通过宏观调控行为使其不至于过高地增长。新的商品房销售管理办法的出台、央行作出有关取消零首付的决定、发出关于严格放贷的通知等等，这一系列的政策都充分体现了政府对房地产市场的宏观调控是持“降温”的态度，希望房地产市场能在调整后得到理性的发展。   房价合理的上涨对房地产市场的发展是好事，但是过快的上涨，为今后预留的空间就会太小，不利于长远的发展。去年下半年房价的走低其实是为今年房价的增长预留了空间。在高位经过了一个盘整后，南京的房地产市场将会迎来一个新的景气周期，所以说现在房地产市场的走低，可以看

3、作是为今后的市场提供发展空间。133   从各项房地产统计指标判断，2001年南京的房地产投资增长形势是高开低走，而今年的形势很可能与去年相反，表现为一个低开高走的态势，南京的房地产市场在经过去年下半年的高位盘整后，今年有望呈现良好的态势。不过由于惯性的作用，今年上半年房地产市场还将处于一个复苏的阶段，房地产的再次增长可能会到下半年才会出现。   实现上述态势的关键点是国家有关房地产行业的政策，因为房地产是国民经济的晴雨表，国民经济的好坏，也直接影响到房地产行业的发展。目前世界经济形势严峻，全球经济处于一种衰退的态势中，中国经济在去年所取得的成绩是

4、不俗的，在目前这种形势下如何保持稳定增长，将取决于是否能采取正确的国内宏观经济政策。   拉动内需将成为所有政策中最关键的部分，房地产开发具有很强的产业关联度，可以带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业发展，提供大量的就业机会，是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点，所以房地产业将会成为拉动内需的主力之一，国家宏观产业政策也将会对房地产发生倾斜。有媒体载文表示，明年国家的产业政策的倾斜可能会集中在以下方面：一）土地交易进一步向市场化运作靠拢，日前国土资源部官员已经透露了相关改革思路；133二）资金的扶持，与去年购房消费信贷银根紧缩的情况不同，今

5、年很可能会通过消费信贷的扶持，转而形成对房地产投资历增长的扶持；三）房地产多级市场的建立和规范；四）市场契税的减免和政府办事效率的提高。   可以预计的是，房地产业在上一次发展周期中，从1993年高速发展，到1995年的调整，2000年又进入了高峰，目前房地产市场已经不会再出现过去的大泡沫时代，而是会进行不同幅度的调整。因此，可以认为目前的房地产状况，是为迎接下一个高速发展期的到来打下基础。   从市场需求方面来看，2002年城乡居民收入增长预计将经2001年略有降低，消费需求增长幅度将有所降低，不过由于居民消费结构升级、新的消费点的成长、消费品供

6、给不断改善、价格水平较低等一系列有利因素也将继续发挥作用。因此，消费增幅下降不会很明显。政府也会坚持采取适度扩张性的财政政策以保证就业和消费增长，加之入世和“奥运效应”等对投资和期望产生积极影响，国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻展开以及明年银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。随着按揭贷款政策的进一步放开，今年会有一些具有较高经济收入的年轻人有望通过贷款，进行首次置业，成为购房新兴力量。133   置业投资者在购房者中的比例将在今年的房地产市场上呈现出较快

7、的增长速度。去年股市的动荡让很多人的资产“缩了水”，同时又让很多人意识到了股市的高风险，在其他投资渠道也并不理想的情况下，部分投资者已经开始考虑将资金转向投资房地产这一风险相对较低，却有较高回报的投资市场内。在商业物业、办公类物业、高档公寓的租赁市场中，租金一直保持了较为平稳的发展势头，需求增长强劲，投资回报获得空间较大，投资优势已经凸现。所以受高档物业稳定的高回报率的吸引，高价位市场中投资型客户的比例将呈现较快的增长趋势。   政府的大规模基础设施建设将会带动房价的上升。2002年，房价可能会上升较多的是河西、亚东和江宁，这是因为2001年底南京

8、市政府相继出台了加快河西、亚东大学城、江宁大学城开发建设的决定，由此引发的是这三个地区的基础设施建设会掀起高潮。基础设施完