名仕龙城企划说明书

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1、名仕龙城企划说明书唯吾知足名仕龙城企划说明书——暨2009年前操盘思路详尽说明重要内容提示第一部分前期（2009年11月份以前）销售工作总结第二部分已成交客户专项分析第三部分项目整体策划概述第四部分项目各阶段企划推广及销售执行第五部分2009年前操盘说明第六部分附件部分（销售说辞现稿及近期平面样稿）第一部分前期（2009年11月份以前）销售工作总结A、关键词：l6月认购l销售公司更换l销售队伍整顿l万人长跑l进驻新售楼处l中秋灯谜会l项目开盘l签约回款B、关键词描述：6月认购：项目首次亮相，过程和结果都略带遗憾，直到9月份销售业绩不甚理想，给项目市场形象造成了一定消极影响。销售公司更换

2、：经多方协调后，2009年8月25日郑秋皓带领专案组进驻名仕龙城。销售队伍整顿：经专案组调查研究后，迅速对销售队伍进行了激励和整顿，大幅度提高员工薪资待遇，强调了优胜劣汰的激励体系。万人长跑：该次活动受到了市政府的高度重视，并成为滨州市喜迎全运会倒计时一个月政府唯一指定官方活动，为项目市场形象提升发挥了关键作用。进驻新售楼处：直接提升了项目形象，与本案的市场定位相匹配。中秋灯谜会：在长假期间吸引了部分市民的关注，并直接宣传了新售楼处的开放。项目开盘：通过开盘的造势，来弱化前期市场影响，重新塑造项目形象。全新的售楼中心及面貌一新的销售队伍，给市场带来了一定的正面冲击。也为接下来的签约回款

3、打下坚实基础。签约回款：自2009年10月17日开盘以来，销售现场就进入了签约回款的高峰期，部分前期问题客户也在该阶段进行了消化解决。机密第22页2021-7-20名仕龙城企划说明书唯吾知足C、销售数据总结截止2009年11月10日，销售累计完成110套，期间退房处理5套，所以目前实际销售业绩为105套，销售金额34091655元。其中，蔚蓝机构：完成45套，销售金额14668209元，成交均价2957.8元每平米。唯物知足：完成48套，销售金额14858062元，成交均价3041.59元每平米。开发商销售：12套，4565384元。截止2009年10月31日，销售现场共完成签约71组

4、，其中资料齐备可进行贷款申请的有55组，财务校对已经完成。特别说明D、产品库存说明截止2009年11月10日，销售现场实际库存房源112套（不包含5号楼），房源情况如下：l1号楼库存15套，其中开发商保留2套、封盘4套、对外8套。l2号楼库存14套，其中开发商保留1套、封盘4套、对外9套。l3号楼库存38套，其中现场封盘8套、对外30套。l4号楼库存45套，其中现场封盘14套、对外31套。数据提供：名仕龙城专案组机密第22页2021-7-20名仕龙城企划说明书唯吾知足第二部分已成交客户专项分析前言：截止2009年10月26日，名仕龙城项目已销售过百，为使下阶段营销推广工作更具效率，现将

5、已成交客户进行专业分析如下：刨除开发商内部认购、关系户认购以及工程抵款等样本后，取得有效参考样本数量为83组，根据该样本库进行已购客户样本分析。A、成交客户活动区域分析：名仕龙城成交客户区域分布区域分布成交数量比重（%）东区67.23%西区22.41%老城区6578.31%县城44.82%外地67.23%合计83100.00%分析：由上表得知，目前成交的客户主体仍是老城区区域客群，占总体的78.31%，而老城区以外客户群体总和仅为21.69%。结论：根据本案的高端定位，目前成交客群中郊县及东区比重明显偏低，尤其是郊县比重潜力巨大，预计整个项目运作下来后，其郊县客群比重应该达到15%以上

6、。本案下阶段营销可以重点加强对滨州郊县的工作力度，目前考虑在郊县人流密集处进行巡展。东区以大型企业为主要结构，可以考虑进行团购小客群推广，争取3-5人的小团购形式认购。具体传播渠道可以通过厂工会、老客户及定向派单实现。B、成交客户职业分布：名士龙城成交客户职业分析职业成交数量比重（%）公务员2024.10%职员职工2732.53%私营业主2934.94%高知分子78.43%合计83100.00%分析：机密第22页2021-7-20名仕龙城企划说明书唯吾知足由上表得知，目前名仕龙城成交客户的职业构成相对平均，几个主要职业比重排序分别为私营业主（34.94%）、职员职工（32.53%）、公

7、务员（24.10%）、高知分子（8.43%），由此可见前期进入的成交客户仍处于一个不断变化的过程中，这一切都在说明一个现象，随着楼盘的不断建设、工程进度不断提升，伴随着高楼层高总价的房源不断去化，越来越多的高层次群体也在不断进入。前一百套成交客户中，私营业主群体虽然最大，但该部分客户的平均实力并不是很强，大多为中小规模生意人，家境也仅为殷实，更多的实力型私营业主尚未主力进入。结论：根据目前成交客户的职业构成，并结合本案的产品定位及市场地位，我们