前期物业管理服务规程

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1、袃膇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅前期物业管理服务规程1、签定合同后，必须制定好结合本项目特点和情况的小区物业管理方案。各项具体管理措施和规定---尤其是装修管理方案（装修审批原则及要求），应事先告之发展商，并得到认可。此项目公司有意向、和有把握接管时，在考察期间公司应确定此项目的主要负责人并让其积极参与前期洽谈，作出成本核算、管理方案，增加与发展商沟通和了解项目特点的机会，并让其尽早展现给发展商，得到其认可。3、加强对物业前期介入的管理1）、前期介入对于今后的物业管理，起着非常重要的作用。它又可分为----早期----

2、设计规划时介入---对于设备的选型、防盗方面、防火、出入道口、楼宇外立面、停车场，从物业管理角度提供专业的建议；----中期----设备设施安装时介入---对于熟悉设备性能、隐蔽管线安装、走向、是否按要求施工---如常见的供水管，大量漏水，原因主要是供水管未按要求施工工艺，防腐要求达不到，管道腐蚀穿孔导致—（刷红丹、冷底子油、裹玻璃纤维布、再外涂沥青、埋地、回填压实）；-----晚期----入伙前介入---对外：小区的环境、楼房布置、房型结构、室内设施、各种设备性能、参数、管理用房安排、开荒、防盗薄弱部分提

3、供建议、标识安装位置及设计、装修审批要求，发展商对小区的定位和对物业管理的期望等，与发展商充分沟通。对内---加强入伙前的培训工作、以公司质量体系文件为基础，制度出相应的规章。把握该小区的楼盘策划、定位、业主所属群体、顾客的需求等等。3）对于高档楼盘，应加强对标识的管理，入伙前应全部到位。现接项目与管项目的责任人沟通不够、造成公司内部脱节现象。应在项目入伙前一个月组建管理处，并组织相关职能部门和领导审议此项目的管理方案及各项入伙准备工作。并需该管理项目负责人做出答辩。接管、验收、入伙、装修移交各项工作应由管

4、理处牵头组织实施，公司各职能部门只做后台支撑和技术支持。这样便于管理处与发展商的沟通，使得问题能够得到很好的跟踪解决。入伙前期及装修高峰期，应配备专职的机电主管，协助管理处主任工作。在成立管理处前后，强化培训员工熟练掌握各项管理规定，做到人人心中明白规定，熟悉操作流程。在此阶段中配备的人员，素质要求高，并适当增加编制人员，完善管理与服务。做到三满意“业主满意、公司满意、发展商满意”工作计划安排Ø前期准备1、按方案架构人员配备提供的管理层、操作层人员，如未有特殊变化，都将按时分期、分批派往管理处，最少提前3个

5、月进场。2、对全体人员进行前期培训，便于尽快进入角色。Ø前期介入1、中海物业公司将组织专业技术人员先期进入现场，以进行工程验收和设备试运行的调试工作。2、对设施设备进行统计、登记、造册。Ø开展工作1、在心海·伽蓝物业管理中，全面执行中海物业管理标准。2、管理处设立完善畅通的信息反馈渠道，全面负责管理项目的正常运转，及时发现和解决问题。3、与发展商及时沟通工作内容并得到认可。序号工作内容责任部门1筹建管理处公司主管领导，项目经理，相关部门2制订入伙方案管理处制定，有关部门审阅，管理者代表审定3各项物管文件资料

6、的准备管理处实施，公司及办公室、质量管理部各部门配合4工程建议整改实施的监察管理处、专家组5参与楼宇机电设备安装调试楼宇科技公司、电梯公司、管理处参与6管理处挂牌运作管理处7楼宇接管验收公司主管领导接洽、工程部实施、配合8员工培训管理处、本项目机电供应商9电梯接管验收工程部组织，电梯专业人员实施10机电设备接管验收工程部组织，楼宇科技专业人员实施，管理处参与11入伙准备工作管理处12入伙工作管理处负责调配有关人员配合13检查指导日常管理工作管理处14质量管理检查（季检）公司质量管理部牵头组织、实施15实现管

7、理目标管理处、各部门配合16工程资料收集、整理、归档管理处实施，工程部协助17物业管理上岗证培训公司人事部联系住宅局培训中心18合同执行日程情况追踪公司主管领导Ø前期服务计划与内容结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入正常物业管理阶段做好充分的准备工作。（一）管理处进驻现场后，对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，对管理服务

8、进行进一步定位。（二）根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使项目在投入上既能准确把握实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。（三）从物业使用的角度，提出专业建议。（四）从智能化的角度，提出专业建议。（五）从环保的角度，提出专业建议。（六）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益。（七）组织各专