《不动产营改增政策培训课件》山东省国税局

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1、不动产营改增税收政策指南山东省国家税务局涉及的主要文件1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）2、《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告[2016]14号）3、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告[2016]15号）4、《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告[2016]16号）涉及的主要文件5、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值

2、税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告[2016]18号）6、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告[2016]19号）7、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理（一）纳税人：1、转让其取得的不动产。2、以经营租赁方式出租其取得的不动产。以上两款，取

3、得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。（二）纳税人的分类1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：（1）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发

4、票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。（2）一般纳税人购进货物、劳务以及发生应税行为可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。（3）征税办法不同。一般纳税人适用一般计税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。2.应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生

5、应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。（三）一般纳税人的管理1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。2.符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。3、除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。（四）中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有

6、经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理（一）征税范围。1、销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在

7、建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。2、不动产租赁服务，包括不动产融资租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（二）不征收增值税项目1、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（2）境外单位或者个人向境内单

8、位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产