20161108-屠苏岛商业街农贸市场运营和定价方案

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1、WORD格式整理屠苏岛商业街农贸市场运营管理及定价方案第一部分农贸市场运营管理建议一、农贸市场运营策略：1、农贸市场运营策略：ü农贸市场营销、经营过程中，运营＞销售，且农贸经营客户总价承受力相对较差，因而建议后期农贸营销过程中，以商铺作为主要销售产品，摊位参考其他同类农贸市场经营模式，以押金+租金的形式，在保证基本成本回收的基础上，实现长期、稳定的经营收入；ü农贸市场成立专项团队，统一运营，与客户约定统一营业的相关约束，保证市场的招商、统一开业及日常管理；ü以明确分区，实现农贸消费群体的导入，减少各经营品类的

2、相互干扰；2、农贸市场营销节点规划：按照春节营业的节点进行倒排，农贸市场营销节点初步铺排如下：3、农贸市场命名建议：学习参考资料分享WORD格式整理鉴于项目前期宣传已积累一定的知名度，且周边客户认同度高，建议农贸市场后期命名：屠苏岛农贸市场4、结合农贸市场节点，需要开发商配合的事宜：ü12月10日前，完成农贸外墙及东区区间路铺设；ü12月18日前，农贸市场商铺可交与客户装修；ü集中宣传与蓄客期，相应的推广计划支持、配合。二、农贸市场分区建议：1、周边农贸市场分区情况：聚财农贸分区水果蔬菜熟食肉类禽蛋渔(铺+摊

3、)数量1444383117所占比例9.1%28.6%31.2%20%11%柳清河农贸分区品牌形象店果蔬区副食、干果、调味品区水产冷鲜肉类区杂类商超区(铺+摊)数量185264313028所占比例8.1%23.3%28.7%13.9%13.5%12.6%小结：市场分区中，水果作为消费频次最高的品类，主要分布在市场主出入口；副食、熟食经营利润、卫生及形象要求相对较高，分布在次要位置，水产、禽蛋类气味较重，基本分布距离出入口最远或是影响较小的位置；就比例而言，果蔬类、副食、熟食类所占比重较大。2、区域划分原则：ü十

4、一路尚未施工，靠近十一路商业需一定的培育期；十路以东为如意家园、环如意公园住宅、翰林庄园等社区居民，后期自东向西依次按照消费频率进行分区；学习参考资料分享WORD格式整理ü南侧单层铺面相对独立，可考虑建议熟食、烧卤类等气味相对较大的品类；ü家禽、水产类单独划片；3、具体分区建议：南北商铺分区品牌店及杂类商超副食/干果/调味品区禽蛋区海鲜水产区冷鲜类肉区熟食区粮油面点区蔬果区数量28306610121210中间铺位分区禽蛋区海鲜水产区冷鲜类肉区熟食区蔬果区数量810121624所占比例——15.2%16.3%7

5、.6%8.7%12%15.2%6.5%18.5%4、形象提升建议：学习参考资料分享WORD格式整理图示建议市场统一的标识，中间摊位统一的店招统一的价码牌电子显示屏，展示诚信经营店铺、当日品类指导价图示建议公共区域装饰水产活禽区防水地垫内外铺统一的店招材质及规格标准第二部分农贸市场定价方案一、目标：学习参考资料分享WORD格式整理1、站在农贸市场长久、稳定经营的高度，合理定价，实现利润最大化；2、通过合理的租售定价最大程度吸引农贸经营者，为后期农贸集中气势运营打下基础。二、市场调研：1、周边农贸市场租售价格情况

6、：名称租售铺面摊位铺型租金/售价铺型租金/售价沟上农贸租赁2层，开间3.7-4M，60-70㎡/间0.4-0.9元/㎡·天3M/个2000元/年聚财农贸租赁单层：开间4M，面积约40㎡；2层：开间4M，面积约40-50㎡单层：0.68-1.37元/㎡·天2层：0.5-0.9元/㎡·天4M/个3000-4200元/年，折算为3M/个约4000-5600元/年葛家王坪农贸租赁2层，开间4M，24-40㎡/间0.75-1.76元/㎡·天3M/个，7M/个一次性缴齐5年租金；折算为3M/个，2800-3000元/年汇

7、丰农贸租赁单层，开间3M，面积20-30㎡内铺7000-10000元/间，0.8-1.4元/㎡·天；外铺1.5-3万/年，1.37-2.7元/㎡·天6M/个视位置不同，5000-8500元/年，折算为3M/个约2500-4250元/年小结：ü周边农贸市场均为租赁，仅聚财农贸在市场开业伊始，出售10年使用权，04年-14年7万/间；汇丰农贸交2万押金购买，每年缴纳租金；ü周边农贸以铺面+摊位的形式，铺面面积在20-70㎡之间，摊位3-7M/个不等；ü铺面受位置影响租金0.7-1.3元/㎡·天不等，2层商铺集中在

8、0.7-0.9元/㎡·天，摊位租金以2800-4200元/年为主（按照3M计算）。三、农贸商铺价值分析：学习参考资料分享WORD格式整理分析角度分析依据价值排序铺位位置ü就培养周期及未来消费频次分析，学习参考资料分享WORD格式整理市场西侧虽有未来规划，但目前十一路、临沂国际商贸城均未动工，而东侧、南侧如意家园社区已基本建设完毕，未来消费群体来向主要沿十路、项目区间路为主；ü沿主要出入口商铺昭示性、