2010武汉房地产市场调研报告 (2)

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1、武汉房地产市场调研报告2010年1-10月武汉凯斯地产顾问有限公司市场研究部目录第一部分武汉市城市发展规划1、武汉城市总体规划2、武汉近期建设规划第二部分武汉房地产市场分析1、2010年1-10月武汉宏观政策分析2、2010年1-10月武汉土地市场回顾3、2010年1-10月武汉楼市营销分析4、2010年1-10月武汉购置信心分析第三部分武汉商业市场调研分析1、武汉商业网点规划2、武汉城市商圈分析3、武汉主要商圈分析第四部分重点区域楼盘信息汇总第五部分武汉2011年楼市预测第一部分武汉市城市发展规划1、武汉市总体规划武汉市城市规划区以规划的外环公路为基

2、本界线，结合自然地形、行政区划，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、索河、道观河、木兰山等风景区，新洲火车站、金口和大咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、纱帽镇、黄陂城关(前川镇)等，面积为3086平方公里2、武汉近期建设规划城市发展战略近期发展方向，在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市

3、空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。五大板块武汉城市整体产业布局武汉市房地产发展重点区域交通发展规划第二部分武汉房地产总体形势分析一、2010年1-10月份武汉宏观经济及政策环境分析1、经济持续稳定发展2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”；《报告》提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12%；地方一般预算收入增长13%；万元生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标；城市居民人均可支配收入增长8%，

4、农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4.6%以内，CPI涨幅控制在3%左右。2010年以来，国民经济良好开局，呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势，一季度生产总值达1105亿元，同比增长15.9%。1—10月份，武汉市完成全社会固定资产投资2121.33亿元，比上年同期增长38.9%，继续保持平稳较快增长，其中，房地产开发完成投资382.71亿元，比上年同期增长59.1%。图：2001－2010年武汉GDP及其同比增长率图：2004－2010年上半年武汉固定资产及房地产开发投资数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2、多重政策叠加

5、遏制房价继续上涨从2009年年底开始的政策转向，到今年4月17日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，再到下半年的国五条，意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整，对全国房地产市场，尤其是部分房价上涨过快的城市将产生了一定的影响。从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本提高50%以

6、上;在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。至2010年下半年，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，也有部分地产开发商将楼盘降价促销回笼资金，从而达到了一定的抑制房价上涨的效果。根据中国指数研究院的调查显示：多

7、重政策叠加效应已经对消费者的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对中央的房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在两年内有小幅下降。图：购房者对政策的信心图：购房者房价走势预期数据来源：中国指数研究院•中指调查二、2010年1-10月武汉土地市场回顾1、土地市场供应仍以中小地块为主，商服用地供应渐成主流2010年1-10月份，武汉中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计供应土地62宗，土地供应总面积323.46万方，虽然土地供应宗数与去年相差不大，但土地供应面积较去年同期增长38.3%，由此可见，上

8、半年推出的地块以中小面积为主，但从7月至10月，汉阳四新区，武昌滨江片开始推出大面积地块供应，