海口凤翔“帝和华庭”前期企划构想(2)

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1、海口凤翔路“帝和华庭”前期企划构想[目录]第一部分概述第二部分宏观政策因素分析第三部分区域概况第四部分初步市场调查第五部分项目基本情况第六部分机会与问题点分析第七部分企划初步第八部分销售策略构想第九部分推广策略构想第十部分推广执行计划（纲要）第十一部分总结40海口凤翔路“帝和华庭”前期企划构想第一部分概述本方案旨在为开发“帝和华庭”项目的房地产投资商提供一个初步的房地产企划构想。通过对房地产宏观政策因素的专业分析，使投资商能清楚认识该项目推广时期的政策环境；通过对海口市房地产市场现状的初步调查、对项目现状的机会与问题的分析

2、，使投资商能更加了解该项目在开盘前需要重点解决的问题；通过市场营销策略的初步设计以及行动方案的初步规划，目的在于为投资商提供一个房地产销售策划的框架，以便进一步调整、修改、细化，直至具体到可用于推广执行的实施细案。第二部分宏观政策因素分析一、2007年楼市房地产大事记u2007年1月16日国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。土地增值税开征也是2007年房地产调控的政策“第一枪”，并释放出政府对房地

3、产业持续调控的信号。u2007年3月16日《物权法》获得通过。u2007年3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。40u2007年4月6日建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，并宣布在全国范围内开展整治活动，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。u2007年8月1日国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。u2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消

4、费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。u2007年11月1日国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），直指土地开发市场的囤积土地问题。u2007年11月13日深圳中天置业评估有限公司总部开始大门紧闭，总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪，上门讨债的客户遂以“合同诈骗”向警方报案。u2007年12月国家发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将限外范围扩大到了房地产三级市场。

5、u2007年12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。一、近期房地产重大政策调控措施u2007-11-27[中新网]央行今年以来第九次上调准备金率据中央电视台报道，从27日起，中国人民银行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第9次上调人民币存款准备金率。此次调整后，普通类存款金融机构将执行13.5%的存款准备金率标准，创近年新高。u2007-11-28[人民日报]9部门发布廉租房保障办法12月1日实施为促进我国廉租住房制度建设，

6、逐步解决城市低收入家庭住房困难。日前，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局等九部门，联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。《办法》将于12月1日起正式实施，2004年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。40u2007年12月5日，中央经济工作会议确定了从紧的货币政策，政府向执行了近十年的稳健货币政策正式告别，这将标志着中国经济真正进入银根紧缩的时代。u2007年12月11日，央行发布的《关于加强商业性房

7、地产信贷管理的补充通知》（简称“房贷细则”），从“严格住房消费贷款管理”角度出发对房贷新政做了进一步补充说明。这不仅将促进宏观调控效果的尽快显现，同时也体现出新一轮政府调控思路的不断完善。不过，随着政府调控的不断发力，老百姓贷款买房的难度也将随着房贷的从紧而进一步加大。一、专家对房地产市场的分析及预测◇万科董事会主席王石：我承认楼市拐点确实已经出现了。这次调整不同以往，建议三四年后买房。这两年国家政策是调整一次房价就上升一次，但我觉得这次与以往不同，要清醒认识到，一方面是消费者已经承受不住了，第二是国家的调整不仅仅是对房地

8、产，整个通货膨胀的压力，整个的投资热钱多，这次一定要货币回笼。◇潘石屹：这次宏观调控之后，实际上房地产整个行业，要经历严冬，地价肯定会下跌。北京五环之外的房价也可能会跌。◇李国旺（资深证券研究人士）2008-01-04上海证券报：2008年房价发展路线图拐点论只是地产商宣传手段；所谓拐点，不过是地产行情