长沙五一路项目策划提案报告(43页)(2)

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1、长沙五一路项目策划提案报告　　　　　　　　　　　　　　京上营销策划上海有限公司2005年11月10日　目录第一部分：项目市场调查分析第二部分：项目主题定位第三部分：项目销售策略与操作第四部分：项目招商策略第五部分：项目营销推广思路第六部分：项目风险分析及价值评估第一部分、项目市场调查分析一、城市区位及地位分析1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公

2、里，人口199万。2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中，综合实力由1998年的19位跃居12位。3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙

3、的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增长11.0%，，城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔

4、系数为33.4，同比上升1.8个百分点。小结：长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、项目商业市场分析社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局

5、，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。2．1城市大型商业市场分析2.1.1“超大经济圈”助力商业地产近几年，长沙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心，立足1小时商务圈，辐射株洲、湘潭等周边城市，重点发展电子商务、物流配送、连锁经营、国际合作等业态，同时注重文化特色。由此，长沙商业的消费者已不仅仅是本市的200万人口，而是长株潭一小时经济圈内。在这个庞大的经济圈内，2.1.2宏观调控完成优胜劣汰2004年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产

6、行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着长沙城区扩张，人流、物流逐渐往城市次中心迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。而一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析的项目，其价值更容易受到投资者的认可。2.1.3国际资本注入，商业地产活力再现长沙商业地产已经有了良好的基础，而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落，长沙吸引了更多国际商家的眼球。麦德龙、沃尔玛、家乐福等国际商家已经在长沙扎下了根基，而其他的国内、国际商家也将

7、投资目光描准了消费活跃的中部重要城市――长沙。2.1.4市场步入了互赢的“商圈竞争”模式经过街铺－大厦裙楼－百货商城－购物中心的发展模式，长沙开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生三大商业区域的新格局，构成长沙市的三大商圈即泛五一路商圈、东塘商圈、火车站商圈。每个商圈都有大型商业项目，竟争激烈程度虽然空前激烈，但各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竟争中谋求发展，形成了“梯度商圈”。其中，五一广场.黄兴路商圈由王府井、平和堂等构成了长沙市的高档商圈；以超市、百货、专业市场等为主的东塘商圈为长沙的综合商圈；而火车站商圈以低

8、档次混杂型商业构成了长沙的“平民商圈”。这样的梯度分布不仅没有造成“三败俱伤”，反而形成了市场的共赢局面。小结：从某种程度上说，宏观调控