绿城温州峰汇项目前期运作投资可行性报告(39页)

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1、绿城·温州峰汇项目前期运作投资可行性报告目录第一部分项目总论第二部分项目市场投资环境和市场研究第三部分项目地块SWOT分析与应用第四部分项目定位及项目评估第五部分户型进行评价与选择第六部分项目的价格定位第七部分项目建成后的社会效益分析第八部分投资估算及资金筹措计划第九部分综合评价及建议第一部分项目总论一、项目建设大体的概况（一）开发建设项目前言江南区是批发市场与南宁市物流基地接壤之处，南宁南站是西南最大的铁路货运编组站，是西南地区货物进出口的集散地，邕江大桥、桃源大桥、北大桥、凌铁大桥、白沙大桥、永和大桥、青川大桥的贯通，直接拉近

2、了江南与东南西北的距离；而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，同时项目将打造大市场，大趋势目标，为南宁市、江南区树立一个标志性的商业地产雄风目标。（二）建设项目基本概况（1）项目名称：绿城·温州峰会（暂定）（2）建设地点：南宁市江南区福建路（3）开发单位：广西中天鸿安投资管理有限公司（三）项目建设规模与内容表：1-1-1【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点规划总用地面积实际用地面积总建筑面积122355㎡建筑占地面积综合容积率5．0建筑密度45．4绿地率35．5住宅面积37804㎡商业面积29959.68㎡公

3、寓面积27236.32㎡居住总户数二、项目可行性研究结论（一）房地产市场预测08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年1－2月新增供应量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新

4、开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。（二）项目建设开工进度项目计划于2009年10月份底开工建设，于2012年交付使用。（三）投资估算和资金筹措（1）投资估算表1-1-2【项目总投资估算表】序号项目数量金额(元)备注A1项目取得证费79，200，000A2前期工程规费15，884，7

5、33.5A3营销费用10,371,715.12A4前期基础设施费6,510,000A5工程造价费269，324，259.2A6税费25，772，216.58合计407，062，924.4（2）资金筹措表1-1-3【项目资金筹措表】序号筹措资金来源筹措资金数额(万元)筹措资金比例(%)1自有资金300，000，0002银行贷款3销售回款4项目总投资407，062，924.4（四）项目财务和经济评价表1-1-4【财务经济评价表】序号财务与经济评价指标数值（万元、%）1项目总投资407，062，924.42税后财务净现值144，214，

6、435．6（五）项目销售模式与合作方式项目采用反租式销售与一次性销售。（六）项目综合评价结论项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分市场投资环境和市场研究一、本市城市概况（一）本市基本概况新中国建立后，南宁城市人口迅速增加。1949—2005年，南宁中心城区人口由9万多人增加到160万人左右。1949年，南宁城市人口9万多人。2005年，包括新划入的良庆区、邕宁区大沙田、蒲庙在内，建成区常住人口约160万人。五十多年来，南宁城市人口增长了约17倍，平均每年增加约2.7万人。另外可供参考的

7、资料是，2005年6月底，全市常住人口685.02万人，其中市区常住人口275.62万人；全市户籍人口650.19万人，其中市区户籍人口243.75万人。2005年末，全市户籍人口659.54万人，比上年增加10.69万人，增长1.65%；其中市区户籍人口249.67万人，增加5.72万人，增长2.34%。其中值得注意的是，2005年仅仅半年时间，全市户籍人口就增加了9.35万人。   其次分阶段看，上世纪前五十年，南宁城市人口许多年份也就几万上下，最多的时候也不过10万人左右，增长十分缓慢。新中国成立后至今的五十多年，南宁城市人

8、口由9万多人增加到160多万人，呈现出跨越式增长的态势。其中，1949—1985年，南宁城市人口由9万多人增加到约60万人，用了三十多年，增长了5倍多，平均每年增加约1.42万人；1985—2005年，南宁城市人口由60万人左右增加到160万人左右