淮北水岸·碧桂园项目营销报告96p(2)

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1、南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD淮北水岸·碧桂园项目营销方案呈：安徽省众城置业发展有限公司南京中原：水岸·碧桂园项目组2007-01-2823南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD第一部分城市宏观背景分析6城市概况61.1经济增长及财富指标71.1.1GDP增长情况71.1.2产业结构分析91.1.3利用外资情况分析111.1.4产业园区分析121.2未来城市发展趋势分析131.2.1淮北城市规划分

2、析131.2.2淮北市“十一五”规划分析141.3小结15第二部分城市住宅市场容量指标研究162.1淮北住宅市场需求指标分析162.1.1人口情况162.1.2住宅拆迁情况182.2淮北市住宅购买力指标研究192.3淮北市住宅市场容量预测（2007-2009年）22第三部分淮北市住宅市场分析243.1土地供应市场简析243.2淮北市房地产总体市场分析243.2.1淮北住宅宏观经济分析243.2.2住宅市场发展简析263.2.3住宅市场产品特点分析273.3未来上市预测34第四部分淮北市住宅市场需求研究3623南京中原房地产营销顾问有限公司

3、NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD4.1背景资料364.2购买目的分析384.3购房需求分析394.3.1建筑类型394.3.2户型404.3.3面积和户型交叉分析404.3.4购房时会考虑的因素414.3.5建筑风格及外观434.4支付能力分析444.4.1单价444.4.2总价454.4.3支付方式464.4.4媒体接受度分析474.5小结48第五部分结论与建议495.1结论495.2项目分析505.3建议54第六部分待售产品说明576.1组团名称576.2栋号编制586.3房号编制596.4

4、举例59第七部分项目市场定位607.1定位策略607.1.1定位原则6023南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD7.1.2定位起源617.1.3市场定位627.2市场定位延展637.2.1公园住宅（PARKHOUSE）释义637.2.2公园住宅（PARKHOUSE）释义延展637.3卖点剖析64第八部分传播策略668.1信息传递客户途径678.2媒体选择与投放688.2.1各类媒体性质分析688.2.2、媒体选择及投放策略698.3公关活动708.4销售硬件包装718.

5、5地盘包装718.5.1围墙包装718.5.2夜间灯光包装原则728.5.3外围及周边环境改造738.5.4销售中心、样板房及看房通道包装借鉴74第九部分销售阶段安排及整体营销策略759.1销售节点安排759.1.1内部环境因素分析769.1.2外部环境因素分析789.1.2.1销售季节因素分析789.1.2.2市场竞争因素分析789.1.3销售时机综述799.1.4销售节点说明7923南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD9.2销售排期80第十部分价格策略8210.1定

6、价的影响因素8210.2定价的基本原则8310.3价差评定8410.4价格走势建议8510.5付款方式建议86附件：87开盘前工作时间表87媒体计划94媒体预算95媒体时间节点96第一部分城市宏观背景分析城市概况位于安徽省北部（东经116度23分-117度02分，北纬33度16分-34度14分之间）。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州毗邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2725平方公里。23南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCON

7、SULTANTSLTD2005年，年末全市户籍人口210.52万人。目前淮北市辖3区、1县。行政区划分3个区：杜集、相山、烈山。1个县：濉溪县1.1经济增长及财富指标1.1.1GDP增长情况图1-1淮北市历年GDP与人均GDP（单位：亿元元）——自2003年以后，淮北GDP增长很快，增幅始终保持在10%以上。23南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD——2005年淮北市GDP达到290.0亿元，较2004年同比增长16.69%。——2005年淮北人均GDP达到10252元

8、，较2004年同比增长15.91%。数据来源：淮北统计局2003年-2005年，淮北GDP增长率始终保持在10%以上，根据国民经济增长与房地产经济的关系，淮北市的房地产经济处于飞速增长期。图1