村项目调研分析报告

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1、石河子东桥村项目可行性研究报告xx村项目可行性分析报告一、项目概况该地块位于石河子北五路和东四路（即将打通）交汇处，北临东桥村农田，东临六工村。该区域从总体板块上处于石河子东南板块，进入2003年以来，与项目一路之隔的南部地块一直在进行大规模的住宅小区开发，已经形成东苑夏威夷、玫瑰庄园、伯爵庄园、香格里拉等多个大型住宅小区。但本案所在区域虽然与以上项目仅一街之隔，但受居民动迁、地理位置略偏、周边环境差、属于农村和回民聚居区等多方因素，一直未能开发。该地块总面积16万平米（约239亩），其中一面临街（北五路）。地块整体呈正方形（400米*400米），地面平

2、整，大部分为民房，小部分为农田。其中本案所在地块，约有居民总户数250户，户均占地面积0.5-0.6亩,总占地面积约150亩。其中有农田一块，约10亩，现种植棉花，土地所有权归孟海。其余为临街商铺和道路，占地面积约79亩。本案在城市中所处的位置33泰盛房产开发公司营销部石河子东桥村项目可行性研究报告世纪广场市政府玫瑰花园东苑花园东方学校本案石河子职业技术学院阳光双语学校伯爵庄园香格里拉花园天富名城阳光丽景联合置地（今年开发）天业储备地（今年开发）东方花园石河子高中城（整合石河子所有高中）伊犁营建（今年开发）33泰盛房产开发公司营销部石河子东桥村项目可行性

3、研究报告该区域民房以土木结构房屋为主，占房屋比例的70%左右，其余为砖混结构一层平房，有小量二层和三层的楼房。33泰盛房产开发公司营销部石河子东桥村项目可行性研究报告本案距市政府1000米，距金龙建材城、新世纪商业街等开发区商业中心1500米；距离天富农贸市场1000米；紧邻石河子职业技术学院，距东方学校300米，距阳光双语学校500米，距五中2000米；距开发区医院1500米。33泰盛房产开发公司营销部石河子东桥村项目可行性研究报告临近的大型小区有东苑夏威夷、玫瑰庄园、伯爵庄园、香格里拉、天富名城，受城市东向发展和近两年市场需求利好的影响，该区域住宅价

4、格近四年持续攀升，从2003年多层均价1100元/平米左右，上涨到2007年的1700元/平米，市场发展前景良好。二、市场分析2.1阶段性发展概况1、2000年以前的房地产开发态势石河子房地产开发市场起步较早，在全疆房地产开发市场中具有与众不同的特点。作为以兵团为主要机制成立的自治区直辖县级市，90年代在新疆经济建设中占有重要地位，由于企业经济效益良好，城市居民就业率高，各企事业单位自建房屋成为这一时期的主体，多层住宅的普及率较高，城市基础设施建设十分完备。但随着国内市场开放程度的不断提高，石河子赖以发展的优势——国营企业大量倒闭、企业效益下滑，使广大职

5、工利益蒙受损失，城市消费能力受到很大影响。对石河子2000年以前的房地产市场进行分析总结，我们可以发现以下特征：33泰盛房产开发公司营销部石河子东桥村项目可行性研究报告——房地产开发市场起步早，楼房普及率高；——计划经济明显，政府主导，单位福利分房；——以单位集体建房为主，房价始终维持在较低水平，缺乏以市场经济为主导的房地产开发；——受国营经济下滑和经济转轨影响，城市居民经济收入水平低，缺乏财富积累；2、2000年以后的房地产开发态势2000年至2003年，随着国家将房地产定为支柱性产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷

6、款年限等，石河子房地产业获得蓬勃发展，房地产市场出现过热现象。尤其是2002年、2003年市场的严重过剩。2-1、2001年开发量急剧攀升，成为城市经济发展的主导产业2001年是石河子市城市建设较快发展、居民居住条件得到较大改善的一年。当年，在石河子市从事房地产开发的企业就有32家，总开发面积高达38.4万平方米。其中，建造居民住宅3645套，面积30.6万平方米；商服房7.8万平方米，对拉动农八师石河子市的经济增长起到了巨大的作用。2-2、2003年开发量继续高位增长，市场过剩加剧33泰盛房产开发公司营销部石河子东桥村项目可行性研究报告2003年石河子

7、房地产开发新开工面积50万平方米；开发企业完成投资4.92亿元；房屋销售额5.6亿元；销售面积28万平方米；空置房约26万平方米，房屋空置量占开发量的50%以上，与当年销售量基本相当，市场形势十分严峻。3、2004年开发量下降，空置量有所降低2004年石河子房地产开发新开工面积32.5万平方米，同比减少35%；开发企业完成投资3.25亿元，同比减少34%；房屋销售额4.1亿元，同比减少27%；销售面积19.7万平方米；空置房约18万平方米,比去年底减少了约8万平方米，房屋销售以现房销售为主。分析深层次的原因，我们可以发现，受2002、2003年多层开发过

8、热的影响，多层项目开发从2004年起已经大幅收缩，从而使存量盘大量消化，多层空置