武城县城镇基准地价.doc

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1、武城县城镇基准地价使用手册武城县国土资源局二〇一七年二月目录第一部分武城县城区基准地价使用手册1一、评价范围1二、土地级别1三、基准地价内涵2四、基准地价标准3五、基准地价适用条件4六、宗地地价计算公式4七、土地开发程度修正5八、期日修正5九、年期修正6十、容积率修正7十一、区域因素与个别因素修正8十二、土地用途修正9十三、商住综合用地地价计算12附表武城县城区区域因素修正表14附图武城县城区土地级别和基准地价图28第二部分武城县乡镇基准地价使用手册29一、武城县乡镇基准地价内涵29二、土地还原利率2

2、9三、基准地价标准30（一）老城镇基准地价30（二）鲁权屯镇基准地价30（三）甲马营镇基准地价31（四）四女寺镇基准地价31（五）郝王庄镇基准地价32（六）李家户镇基准地价32四、土地开发程度修正33五、期日及年期修正33六、容积率修正33七、区域因素与个别因素修正34第一部分武城县城区基准地价使用手册一、评价范围本次基准地价覆盖范围是武城县土地利用总体规划确定的城镇国有建设用地范围内的所有土地。具体范围：北至六六河；南至南外环以南约520米；西至西外环—西外环以西约1450米；东至新坡路，面积约37

3、.63（3763.39公顷）平方公里。武城县行政辖区内，坐落在基准地价范围外的宗地估价时，可以参照相邻末级地的基准地价测算。二、土地级别武城县商业用地、住宅用地划分4个级别，工业用地划分3个级别，各级别土地界线如下：1.商业用地级别表1-1武城县城区商业用地各级别边界说明表级别范围Ⅰ级北至漳南街，西至梁李路，南至兴隆街-古贝春大街，东至花园路-历亭路Ⅱ级北至广运街，西至西环路，南至西刘庄，东至龙祥路Ⅲ级北至更新边界线，西至更新边界线，南至更新边界线，东至德商公路Ⅳ级更新范围内除一二三级范围外的全部区域

4、2．住宅用地级别表1-2武城县城区住宅用地各级别边界说明表级别范围Ⅰ级北至北方街，西至梁李路，南至古贝春大街，东至运河路Ⅱ级北至广运街，西至西环路，南至更新边界线-南外环，东至赵庄沟Ⅲ级北至更新边界线，西至更新边界线，南至更新边界线，东至德商公路Ⅳ级更新范围内除一二三级范围外的全部区域3.工业用地级别表1-3武城县城区工业用地各级别边界说明表级别范围Ⅰ级北至北方街，西至向阳路，南至古贝春大街，东至水兴路Ⅱ级北至广运街，西至梁李路，南至南外环-更新边界线，东至工业路Ⅲ级更新范围内除一二级范围外的全部区域

5、三、基准地价内涵（1）土地用途依据《土地利用现状分类》，土地用途划分以下三类：商业用地、住宅用地、工业用地。（2）土地开发程度武城县城区商业用地、住宅用地：一、二级地“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖，宗地内土地平整）；三、四级地达到“六通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地内土地平整）。工业用地：一、二级地“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖，宗地内土地平整）；三级地“六通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地内土地

6、平整）。（3）土地使用年期商业用地为40年；住宅用地为70年；工业用地为50年。（4）标准容积率商业用地：1.8；住宅用地：1.6；工业用地：1.0。（5）土地权利类型本次基准地价界定为出让土地使用权价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是国有出让土地使用权，且不包括他项权利，如抵押权、租赁权、地役权等对地价的影响。（6）估价基准日本次基准地价评估基准日设定为2016年1月1日。（7）土地还原利率商业用地按6.62%执行，住宅用地按6.13%执行，工业用地按5.

7、45%执行。（8）房屋还原利率商业用地按8.62%执行，住宅用地按8.13%执行，工业用地按7.45%执行。四、基准地价标准表1-4武城县城区土地级别基准地价表土地级别商业用地住宅用地工业用地元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩一级137091.33116477.6030020.00二级111574.3393262.1324216.13三级85456.9375650.4018012.0四级64543.0060540.33——五、基准地价适用条件1．宗地所在级别的界定及评估（1）评价区

8、范围外的宗地评估，参照基准地价末级别结合市场及区位条件适当进行减价修正。（2）级别边缘的宗地评估，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于8%；靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于10%。比如以道路划定级别边界的，道路低级别一侧的宗地在评估时可以做适当加价修正，而道路的高级别一侧的宗地在评估时，适当做减价修正。六、宗地地价计算公式由基准地价修正出宗地地价的公式为：待估宗地单位面积地价＝（待估宗地所在基准地价）×期