2012年济南房地产市场研究报告(20130122)

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1、2012年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2013年1月本期导读²政策回顾1.坚持调控不动摇，房产税稳步推进2.经济增速放缓，货币政策放松，楼市导向趋于利好3.土地市场政府管控继续从严²土地市场1.土地供应量同比减少12.3%，成交量同比增长11.2%，住宅用地仍是市场供求主力，但商服用地比例不断提升2.西客站、奥体、高新唐冶板块为市场供求热点区域3.土地成交价格同比增长20%以上，城央板块地价最高4.万科首次在济拿地，本土国企成为拿地主力²住宅市场1.供应总量同比增加明显，新增供应下半年集中发力，整体供应结构发生改变2.市场成交下半年爆发，整体成交量远超去年3.东、

2、西部供求突出，其余板块相对均衡4.刚需大盘支撑市场成交成交结构影响整体价格走势²公寓市场整体供应走高，成交量价齐跌，新入市项目领跑市场²别墅市场单盘热销拉高全年整体供求，市场均价达历史新低目录一、政策回顾5二、济南板块划分标准9三、土地市场分析101、土地供应102、土地成交123、供求结构164、小结17四、住宅市场181、市场供应182、市场成交213、小结25五、公寓市场271、市场供应272、市场成交28六、别墅市场301、整体供求302、重点项目销售情况30七、后市预测321、政策走向322、普宅市场323、别墅市场33一、政策回顾1、行业政策——坚持调控不动摇房产税稳步推

3、进Ø2月6日，国土部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》出台，通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本；Ø3月5日，在十一届全国人大五次会议上，温家宝强调继续做好楼市调控促进房价合理回归；Ø3月12日，住建部等7部门：保持首套房贷政策稳定，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给；Ø3月19日，财政部：房产税改革试点今年将稳步推进，进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案；Ø4月4日，福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会上，温家宝：尽快出台预调微调措施；Ø4月24日，住房和城乡建设部：《关于进一步加强房屋建筑和

4、市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》Ø5月9日，住建部：明确年内扩大房产税试点Ø5月18日，《房地产开发企业资质管理规定》将重修，房企资质认定趋向严苛，囤地捂盘或将出局；Ø5月18日-20日，六省经济形势座谈会上，温家宝：稳定房地产市场调控政策；Ø6月12日，《公共租赁住房管理办法》出台，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定；Ø7月19日，国土资源部、住房城乡建设部：《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》出台，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求；Ø8月16日，财政部：房产税扩围改革方向已锁定，决策层对房地税正

5、逐渐达成一致；Ø8月17日，国务院出台《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，提及新建社区商业面积不得低于总面积10%；Ø11月19日，住建部：规范保障房管理个人及房源信息将归档Ø11月21日，财政部：要逐步在全国推开房产税2、金融信贷政策——货币政策定向放松楼市导向趋于利好Ø2月19日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是自2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调；Ø5月12日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调存款准备金率，距离今年第一次正式下调存款准备金近三个月；Ø6月7日，下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，自

6、6月8日起，央行将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍；Ø6月8日，住房和城乡建设部下调个人住房公积金存贷款利率；个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点；贷款利率五年期以上下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)下调0.25个百分点；Ø6月9日，银监会在即将实施的《商业银行资本管理办法（试行）》中，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重；Ø7月5日，下调金融机构人民币存贷款基准利率（非对称降息），金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；个人住房贷款利率浮动区间不做

7、调整；Ø11月7日，全国14个城市上调首套房利率部分银行最高调50%。3、土地政策——用地规范严格限制政府管控继续从严Ø1月10日，国土部：严格规范城乡建设用地增减挂钩试点；Ø2月2日，财政部：土地出让收益计提10%作教育资金；Ø2月21日，国土部：2012土地新政出炉国土部严打小产权房；Ø3月21日，住建部出台《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整；Ø4月5日，山东省国土资源厅：继