2011年9月哈尔滨房地产市场分析报告 (2)

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1、2011年9月哈尔滨房地产市场分析报告一、市场篇1.1全国动态Ø部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大“限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，全国房价的涨幅逐现趋缓。在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的

2、下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显著下降。记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降。但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格的平均涨幅为4.66%。同程视点：房地产企业上半年中报数据中占比预测，多数中小型房企上半年利润增长率出现负值

3、，仅有少数大型房企（万科、保利等）销售利润有一定增长，限购令出台半年中，全国存房量也迅速增加，下半年多半房企资金紧张，目标也为快速回笼资金为主。Ø房价停涨库存上升“金九银十”或成泡影未限购城市涨势依旧“限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。统计数据表明，在全国70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其他31个未限购城市则上涨0.14%。除一线城市全面停涨外，在南京、杭州、海口、南宁等省会城市，房价环比已出现负增长。事实上，如果考虑到保障房因素，一些城市的房价已出现明显下调。根据北京市房地产业协会的数据

4、，今年1~7月，北京市新建普通住房（统计中纳入保障房）的成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价下降8.2%。从5月份以来，该价格已经保持连续3个月下调。最近，北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象，个别项目的后期单价比前期降低5000元左右。尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷，但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。全国来看，上月房价上涨较快的城市，仍以二三线城市为主。其中，环比涨幅超过0.4%的泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关，均为未限购城市。虽然价格的环比涨势趋缓，但同比数据上，多数城市的房价仍高于去年同期。今年7月，仅有

5、三亚一个城市的房价指数同比下降，其余69个城市均有不同程度的上升。同程视点：国家统计局发布数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的有14个，持平的城市有17个。近几个月来，价格环比下降和持平的城市持续增多。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅价格上月全部停涨，这还是最近3年来的首次。与此同时，二三线城市仍然是房价上涨的主力。随着调控的继续深入，一线城市将率先出现房价拐点。若限购范围继续扩大，二三线城市房价也将面临较大的下行压力。Ø央行将推存款准备金新政预计冻结八千亿资金从多位银行

6、业内人士处获悉，中国人民银行（央行）已于昨日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。所谓保证金存款，指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。而在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。央行网站统计数据显示，截至2011年7月末，金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元，如果

7、再加上个人保证金存款余额192.80亿元，共计44415.16亿元。简单测算，如将存款准备金率考虑为21%的平均比例，则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。据业内人士介绍，根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。央行还为银行设定了一定的“过渡期”，譬如对大银行来说，9月5日至10月4日，只需要将保证金的20%按比例补交存准，然后10月5日至11月4日按60%的基数补交，11月5日以后才按100%的

8、比例全部计收准备金。对小银行来说，宽限期则长达6个月。“但总的来说，就按100%计，还是相当于未来6个月内收紧约8000亿元资金，接近上调存款准备金率