对房地产开发企业预收款应交营业税的会计处理.doc

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1、对房地产开发企业预收款应交营业税的会计处理房地产开发企业由于开发产品跨期长、金额大，通常采取预售方式（包括定金）销售开发产品。《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号三、关于土地增值税的预征和清算问题：各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适

2、时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税

3、成本后按照实际利润再行调整。对于取得的预售收入应按税法规定计算交纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。但新《企业会计准则》及税法并没有相应的会计处理进行明确。只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第１、２款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地

4、增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。营业税和所得税未具体规定，导致各房地产企业对预售收入应交税费处理存着较多的差异，以致影响会计信息的正确反映。　　房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，现在采用的方法主要有四种，但这几种会计处理都存在一些问题。一、按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理

5、，具体会计处理如下：　　(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。　　(2)收到预售房款计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。　　(3)收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记

6、“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。　　(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。　　上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽

7、关系，也违背了会计的配比。　　二、按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过增设“待摊费用”、“递延税款”（只对所得税）科目或通过“长期待摊费用”科目核算，具体会计处理如下：　　(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊费用或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加土地增值税)”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。　　(2)收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”或“待摊费用或“长期待摊费用”

8、科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。　　(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊费用或“长期待摊费用”、“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。　　(4)期末结算应交企业