政下，住宅户型该如何设计_821

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1、9070新政下，住宅户型该如何设计？9070新政的本意，除了稳定房价之外，最主要的还在于节约土地资源。这条刚性规定迫使70%以上的国人习惯于生活在90平方米以下的户型内。现在人们普遍认为：结了婚的年轻人要住两房，生了孩子至少要住三房，三代同堂的就至少要四房或以上。离开了父母但未结婚的单身人士比例是否有70%？答案显然是否定的。换言之，90平方以下的三房或三房以上的户型将是很有市场需求的。90平方是个什么概念？现在深圳很多普通住宅的两房户型，或者非常紧凑的港式一层8户的小三房户型，才能做到90平方以下。如果要做成面宽有4米或以上的客厅（约2

2、0平方），可放两边上1.8米床、带主卫的主卧（约16平方），可放两边上1.5米床的父母房（约9平方）、约8平方的小孩房，再加厨房、餐厅、公卫、生活阳台、观景阳台，再设法搞间小书房，似乎是不可能的事。然而作为优秀的户型设计，可以朝此方向去努力。为了避免一年后铺天盖地的90平方住宅户型的同质化竞争，现在对于如何使90平方住宅户型实用率最大化的创新设计需求，已经是迫在眉睫的了。90平方以下要最大限度的利用，相对于迫不得已而降低居住的舒适性来说，能提高户型的实用率是更加可取的。要提高户型的实用率就必须设法减少公摊面积，预计未来一层多户的港式塔楼可

3、能会卷土重来，或者过道居中的连排宿舍或酒店公寓形式也会泛滥。功能空间的可自由组合性，也是一个可能的发展方向。例如白天的书房晚上可以摇身从柜里伸出张床，白天的客厅晚上拉上暗门也可能成了另一间睡房，等等。但由于功能的不同，对于转换的顺畅性、功能空间的私密性、通风采光的不同要求等，还有不同在存在使用时间重叠性的几率等问题，对设计来说都必须要有很好的把握。在90平方以下要做成三房或以上的舒适住宅，的确不是件容易的事情。幸好根据深圳现时的住宅用地开发强度规划，关外的容积率要求不低于3.0，特区内的不低于3.5；这个数字与我们比邻的香港动则十以上的地

4、积比相比，仍是非常低的。本流认为在这样的容积率下，户型设计能最大限度的偷面积，对开发商、用户、乃至整个社会，都是有积极意义的。本流认为，未来的新政方向在控制偷面积之余，肯定还会将容积率大幅提高。故目前推出的未受控新盘，在容积率方面有很大的优势。图：特区内某容积率在2.7的新盘效果图（借自[蓝海]所摄）。这样的楼盘在9070新政后肯定要绝迹了。纵观深圳近期推出的各个楼盘，高层住宅偷面积的方式主要有以下几种：1、赠送双层高露台或双层高入户花园双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）

5、如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但如果不允许封玻璃窗或加楼层板，不但对提高实用率没有太大的帮助，还对私密性有一定影响。2、半送的阳台或入户花园入户花园或生活阳台一般都设在楼宇非主要外立面，可以隔成书房、多功能房、作为餐厅、厨房、或甚至作为客厅。有新政对其面宽与进深的比例作了限制，但一定程度的“偷”还是很可行的。想要给住户通过封入户花园或生活阳台增加实用率的实惠，在户型设计上首先最忌将厨房或卫生间的窗口对着此空间。在封后对通风采光等因素必须在事先有充分的准备。其次也忌将入户花园与生活

6、阳台功能合一，使住户封后被迫将洗衣机及晒衣服放在景观阳台上，不但对小区外观造成影响，也使污水排入雨水管，破坏城市环境。景观阳台一般位于对楼宇的外立面有很大的影响，较上档次的楼盘都不允许封的。举例说明，下图是“香密湖-瀚城”的某三房户型。此户型建筑面积大于90平方，只因它正好同时拥有双层高景观露台和双层高入户花园，在此仅作赠送面积部分的实用性说明。如图所示，南向的错层露台肯定是不能封的。但用作麻将竹战、或在春秋两季的假期与亲朋好友远眺风景、叹茶闲聊，只要不影响楼上人家，还是绰绰有余的。入户花园是按奇偶层分占南北的设计。从对外立面的影响来看，

7、加楼层板使上下两层都有南北两个阳台是完全可行的。增加一个书房，另加一个入户花园、或者一个工人房、一个大玄关更衣室等等，对增加实用率的贡献是非常巨大的。由于该项目的理论容积率只有2.7，即使大偷面积后的实际容积率也远比新政要求的低。3、赠送层高限度以下的空间3.1、赠送步入式窗台每间房偷个一二平方不在话下，而且空间可以有效利用。但偷时必须把握尺度，以免造成空间压抑感，或床上“横樑压顶”等对居住心理（风水）的影响。下图也是“香密湖-瀚城”另一84平方的两房户型。两房和卫生间60公分左右的落地窗台位，完全是可用的。因为偷得不多，仅一个书桌的宽度

8、，没什么压抑感，也没有“横樑压顶”的影响。这对小户型来说是相当实际的。此户型另有一个半送的入户花园，完全可以做间远离睡房的小书房，对已婚向有婴儿过渡的小家庭，是非常实用的。此户型另有生活阳台，