太平戴维斯物业管理质量手册-工程部手册

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1、FPDSavillsQMSMANUAL第一太平戴维斯物业管理质量手册工程部手册16目录0.目录I-III1.目的1.1工程部的作用12.职责2.1工程部的职责2-32.2各班组职责4-73.组织架构3.1建立组织机构的原则8-93.2工程部组织机构的设计103.3工程部组织机构的设置方式11-134.岗位职责4.1总工程师的岗位职责14-154.2副总工程师的岗位职责164.3工程部秘书的岗位职责174.4值班工程师的岗位职责184.5空调采暖专业的岗位职责19-284.6强电专业的岗位职责29-354.7弱电专业的岗位职责36-424.8机械、给排水、燃气、土木维修专业(机

2、木组)岗位职责43-534.9仓库材料员的岗位职责545.前期管理5.1规划设计的参与555.2物业施工的参与565.3物业监理的参与57-585.4竣工接管验收59-655.5物业移交66-945.6交楼流程95-1065.7二次装修107-129166.基础管理6.1用户报修及投诉处理130-1336.2紧急应变措施134-1416.3月报告、周报告制度142-1436.4能源管理144-1516.5设备技术档案管理152-1546.6新增、改装及报废设备管理制度1556.7零件、耗材采购、库存及领用管理156-1576.8工具管理1586.9人员管理1596.10外包招

3、标制度160-1646.11报告制度165-1667.设备运行管理7.1工业安全167-1697.2安全用电制度170-1717.3防火制度172-1737.4值班及交接班制度174-1757.5机房管理制度176-1817.6设备故障处理1827.7运行事故分析1838.设备维修管理8.1设备维修管理1848.2维修方式与RCM185-1898.3修理类别1908.4设备修理计划的编制191-1948.5设备维修制度的实施195-1968.6计划的变更、检查与考核1978.7影响正常营业时的施工及设备维修保养1988.8公共部位巡检制度199168.1年度维修计划200-2

4、39161.工程部的作用物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用

5、的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是

6、问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的

7、一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。162.职责2.1物业管理工程部的主要职责工程部负责：A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对业主、租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据