都江堰柏条河水岸房地产开发可行研究报告

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1、都江堰市柏条河水岸项目可行性研究报告目录第一章总论31项目概况32可行性研究结论63主要技术经济指标174项目存问题及建议17第二章项目建设的理由及必要性191项目提出背景192项目发展概况223项目投资的必要性22第三章市场研究241区域国民经济、社会发展和城市建设概况242房地产市场现状分析283房地产调控政策314房地产调控对房地产市场影响小结38第四章项目选址与建设条件411项目选址412项目建设条件41第五章建设规模与内容451建设规模452建设内容45第六章主要工程技术方案461工程技术方案46第七章环保、节能与安全531环境保护532节能563劳动安

2、全584消防安全60第八章投资估算与资金筹措621投资估算622资金筹措643资金使用计划64第九章开发进度651建设工期及计划安排65第十章财务分析681财务评价依据说明682成本估算683销售收入估算704利润概算715投资利润率概算716项目盈亏平衡分析717敏感性分析728财务评价结论与建议72第十一章风险评价741投资风险分析742风险评估743风险防范对策76第十二章社会评价771项目对社会的影响分析772项目与社会的互适性分析783评价结论78第十三章问题和建议801问题802建议80第一章总论1项目概况1.1项目名称：柏条河水岸1.2建设单位：都江

3、堰市水利水电工程有限公司1.3项目地点：都江堰市胥家镇桂花村一组。1.4项目单位基本情况：都江堰市水利水电工程公司成立于2002年11月6日，是一家民营企业，主要从事水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工60人，其中：工程师12人，助理工程师28人。经营办公地址：都江堰市幸福大道天然气公司六楼。公司注册资本：贰仟万元人民币。根据公司2011年会计年报情况来看，公司资产总额20266.7万元，其中：固定资产224.8万元、流动资产16588.6万元，全年实现经营收入14984.90万元，利润39

4、.8万元。资产负责率80.5％，流动比率101.7％，销售利润率2.27％，具备较强的偿债和盈利能力。1.5项目概况：本项目为都江堰市水利水电工程有限公司开发项目，项目选址都江堰市二环路外柏条河南岸，用地总面积7119.2㎡，用地呈梯形，北边长约109米，南边长约118米，南北尽深约63米，用地红线距柏条河50米，距滨河路约26米，拟建项目由北侧五层商业楼和南侧连排2-3层住宅组成，建筑面积约18023.1㎡，建筑均为多层建筑，建筑耐火等级Ⅱ级，地下室一级，主体结构使用年限50年，地震设防烈度8度，地下室防水等级Ⅱ级（电设备用房一级），屋面防水等级Ⅱ级。1.5.1

5、建设内容与建设规模小区规划占地区7119.2平方米，建筑占地3238.81平方米，总建筑面积18023.1平方米，绿化占地面积2198.12平方米。一次性规划，一次性建设。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为18个月，即2012年12月动工，至2014年6月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措项目估算总投资8000万元。1.5.4资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目水利水电工程有限公司通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.5主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见下表。主要经济技术指标序号项目指标指标值备注1总用地面积7119

6、.2㎡2建筑占地面积3238.81㎡3总建筑面积18023.1㎡3.1住宅3306.57㎡3.2商业10089.7㎡4容积率1.882.0总建筑面积/总用地面积5住宅户数12户建筑密度45%45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14125万元利润总额4564万元所得税1211万元净利润3423万元投资利润率35.8%投资利税率48%投资回收期2年建设工期18月1.5.6编制依据1）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；2）《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）3）《汶川地震灾后恢复重建总体规划》（国发【2008】31号）4）《汶

7、川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划》5）《投资项目可行性研究指南》（2002）；6）四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008年7月10）；7）《城市居住区规划设计规范》；8）《城市居住区公共服务设施设置规定》；9）《住宅设计规范》；10）《住宅建筑设计标准》；11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；12）《城市道路绿化规划及设计规范》；13）《民用建筑设计防火规范》；14）其他相关文件。1.5.7项目提出的背景及理由本项目地块系都江堰市水利水电工程公司从都江堰市国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商、住用地。根据都江堰市规

8、划局规划和