深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行研究报告

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1、深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究报告报告编号：世联咨字[2009]TZ06号2009年6月30日房地产咨询报告项目名称：深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告委托人：深圳市地铁有限公司咨询方：深圳市世联土地房地产评估有限公司联系人：张波杨文健作业日期：2009年6月23日至2009年6月30日咨询报告编号：世联咨字[2009]TZ06号目录一研究结论11.1项目属性11.2项目投资环境11.3项目SWOT分析31.4项目发展定位31.5项目经济效益分析4二项目地块属性界定62.1项目概况62.

2、1.1项目位置62.1.2地块现状62.1.3项目规划指标72.2项目区域环境分析82.2.1项目区域环境概况82.2.2片区关系图92.2.3片区发展分析102.3项目地块属性界定112.3.1区位属性112.3.2物业属性122.3.3生活便利度属性122.3.4生活氛围属性132.3.5资源属性13三项目投资环境分析143.1宏观环境分析143.2深圳市房地产市场分析143.2.1房地产市场政策143.2.2房地产市场特征分析163.3项目周边房地产市场发展分析233.3.1项目周边住宅市场发展分析233.3.2项目周边

3、商业市场发展分析28四项目SWOT分析314.1S（优势）314.2W(劣势)314.3O（机会）314.4T（挑战）31五项目定位325.1项目发展策略325.1.1项目发展策略325.2项目发展定位325.2.1客户定位325.2.2产品定位335.2.3价格定位34六项目经济效益评价356.1项目工作计划356.1.1主要考虑因素356.1.2关键节点安排356.2项目经济效益分析366.2.1分析前提366.2.2项目投资估算376.2.3项目资金构成386.2.4投资使用计划386.2.5收入分析396.2.6项目结

4、果指标分析416.3项目风险分析及防范建议42七附表43一研究结论1.1项目属性Ø项目为车辆段上建物业；Ø地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍；Ø项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山；Ø大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，

5、生活氛围缺乏；Ø项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差；Ø大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融；Ø项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。Ø属性界定如下：区位属性：陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹物业属性：地铁上盖·规模较小生活便利度属性：车行

6、便利度较高·生活配套匮乏生活氛围属性：居住氛围不足·无生活配套提升可能资源属性：大南山麓一线山景资源·海景资源居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目。1.2项目投资环境宏观经济环境Ø中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响；Ø美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已

7、初步显现。深圳市房地产市场总体环境Ø关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给；Ø截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降；Ø2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加；Ø2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中一手房市场呈现“量价齐升”，二手房市场“量跌价升”，部分地区成交价格、量出现下降趋势，其中南山区量价

8、仍保持上升；Ø深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。本项目周边区域房地产市场概况Ø2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。2009年5月，90平方