浅析商品房认购协议的法律问题

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1、韩山师范学院学生毕业论文（2011届）题目（中文）浅析商品房认购协议书的法律问题（英文）系别：政法系专业：法学班级：2011诚信声明我声明，所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。毕业论文作者签名：吴桓桓签名日期：2013年5月15日摘要：商品房认购书是以格式条款的形式订立的独立的合同，它与商品房买卖(预售)合同的关系是预约合同与正式合同的关系。双方当事人的主要义务是在其约定的期限内诚信谈

2、判以最终订立正式合同。认购书所设定的定金既具有立约定金的性质，又具有履约定金的性质。对定金罚则的适用，应以当事人有无过错为依据。关键词：认购书，预售合同，效力Abstract：Therealestateof0fferstostand—alonecontractisenteredintointermsofformatintheformofcontractwiththesaleofrealestate(inadvance)appointmentcontractwiththeformalcontract．Themainobligationsofth

3、epartiesingoodfaithnegotiationswithintheagreedperiodoftimetoeventuallyenterintoaformalcontract．Subscriptionsetinthedepositwithboththenatureofthelegislationagreedgold，butalsohastheperformancenatureofthedeposit．Depositpenaltiesapplicable，shouldbepartieswithorwithoutfault．Keyw

4、ords:subscriptionbook，pre—salecontract，theeffect目录1．商品房认购协议书的基础理论11.1商品房认购协议书的概念11.2商品房认购协议书的特征12、商品房认购协议书的性质12.1理论争议12.2实践中对性质的认定22.3商品房认购书是独立的预约合同23、商品房认购书的效力及当事人双方的义务33.1商品房认购书的效力33.2商品房认购书当事人的义务44、完善我国商品房认购书的法律思考64.1商品房认购书存在的合理性64.2建立和完善预约制度7浅析商品房认购协议书的法律问题1．商品房认购协议书的基础

5、理论1.1商品房认购协议书的概念商品房认购协议书（下文简称：商品房认购书”）是目前普遍存在于商品房交易过程中的一种法律文书,是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。认购书是对双方交易商品房有关事宜的初步确认，其内容一般包括：买卖双方的基本情况、房屋位置及面积、认购价格、付款方式、定金条款、签署买卖(预售)合同的期限等。由于现行法律法规未对商品房认购书做出明确规定，认购书签订后因双方最终未能达成正式的商品房买卖合同而引发的案件数量日益增多。有些城市为了规范商品房认购书，制定了统一的规范格式

6、，例如北京市建设委员会与北京市工商局共同印发了《北京市商品房认购书》格式合同。而大部分地方，商品房认购书则经常以订购书、意向书、等形式出现，其内容和详略程度也不尽相同。那么，商品房认购书究竟是什么性质的法律文书?如何确定其法律效力及当事人双方的义务？本文试就这些问题作分析。1.2商品房认购协议书的特征无论商品房认购书以何种形式出现，一般都具有以下主要特征：1.2.1商品房认购书的主体是将来要订立商品房买卖合同的双方当事人，与商品房买卖合同的主体具有同一性。1.2.2商品房认购书的标的是签约行为。在商品房认购书中尽管双方就所购买的房屋达成了初步

7、意向，但并不能以此认定为商品房认购书的标的是房屋，而应当认定为是双方约定在确定的时间磋商，最终签订所认购房屋的正式买卖合同。1.2.3当事人的权利义务具有特定性。购房者享有对房屋优先购买权，在约定时间与开发商磋商、签订商品房买卖合同的义务；而开发商则享有收取定金的权利，在认购期内为购房人保留认购的房屋，不得再另行售于他人，即保证与认购者磋商、签订认购房屋的买卖合同的义务。1.2.4商品房认购书以认购人交付定金或一定比例的购房款作为首要义务，以确保认购书的可履行性。2、商品房认购协议书的性质2.1理论争议目前各界对商品房认购协议书的性质一直存有

8、争议，主要有如下四种观点：第一、从合同说。该观点认为，商品房认购书是相对于正式的购房合同而言，具有从属性和依附性，必须以正式购房合同的存在而成立、生效，是正式购房合