永川桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告

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1、永川桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告2014年12月重庆麦可思房地产经纪有限公司目录第一部分：…………………………………………………...…………………………项目总论第二部分：………………………………………..………项目投资环境和宏观市场分析第三部分：……………………………………..………………………永川房地产市场分析第四部分：………………………………………..……………………项目分析及定位规划第五部分：……………………………………………………………………项目定位及规划第六部分：……………………………………………….....…………………………项目开发第七部分：……

2、………………………………….………………投资收益分析及资金筹措第八部分：…………………………………………..………项目可行性研究结论与建议第九部分:..…………………………………………………………………………………..附件第一部分：项目总论1、项目开发背景与意义1.1、项目开发背景根据永川“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市,渝西地区的中心城市”的未来城市定位。依据渝西广场、红旗广场、文曲广场商圈的扩容、旧城改造的前提环境优势，以及辐射渝西的永川城市大商圈的优越政策条件，本项目地块处于永

3、川成熟老城中心，项目同永川其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业综合体中心的条件，有望成为永川的商业格局更新升级中的重要一员，进而在未来占据市场的商业主导地位。1.2、项目开发意义√从城市发展、政策环境上体现项目开发建设意义重大。依照“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百的现代化大城市,渝西地区的中心城市”的未来城市定位。项目定位于老城地标级大型城市综合体，符合永川城市发展思想与城市定位，能更大提高永川城市竞争力，助推永川在渝西商业中心城市的加快构建于发展；√从地缘关系上体系项目开发建设是符合城市发展升级的。

4、永川桂山公园片区建筑年代较陈旧，结构简单，居多部分已经超出建筑承受寿命，随着渝西商圈的扩容，该片区有必要顺应商圈扩容的发展时机，进行改造、升级，深化提高永川商贸业的升级发展；√从所属地块的住户民意体现项目开发建设符合民心、民意，能有效提高住户综合生活环境和生活水平。经调查走访，永川桂花山片区住户90%以上要求尽快拆迁改造，还建其一个舒适居家环境的住宅；√从项目高起点、高标准、高品质体现项目是城市未来商业发展的必然选择，也是市场发展的趋势。永川目前仍缺乏能辐射渝西的高端的大型城市商业综合体，本项目59万方的复合型商业地产，国际化大都市的规划设计理念，国际化的运营管理理念，将

5、力助永川在渝西片区商业的核心竞争力，以“应有尽有”的现代商业理念构建渝西购物、休闲、美食、娱乐、商务、酒店等现代商业中心，从而扩大并健全渝西国际化大型城市商业综合体的商贸平台；√从可持续发展、创造增加税收体现项目开发建筑的积极贡献。项目将规划有大型商场，并将引进各大型主题商家、知名品牌店、以及各项商业经营体等，项目的启动后所带来的可持续发展将为永川的税收收益带来可持续的增加。2、项目名称永川桂山公园片区旧城改造项目暂定名：公园尚城2.1.项目经济技术指标项目的经济技术指标见下表。序号名称单位数据1总占地面积平米659062总建筑面积平米5949963容积率6.53、可行性

6、研究结论3．1、市场预测根据市场调查，永川区宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量社区商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于老城核心区域，且拥有成熟商圈，并与渝西广场、中央大街、红旗广场、文曲广场联通的类似项目在永川区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。3.2、项目建设进度项目涉及931户拆迁，总占地面积约65906㎡，总建筑面积达59万方。现一期豆豉厂已搬迁,拆迁工作已基本结束，二期、三期尚未动工。结合销售节点,整个项目预计建设工期约4.5年，即项目可望于2019年上半年全部竣工。3.3、投资估算和资金筹措。√投资估算本项目开发建设的总投资额（含

7、资本化利息）为20.43亿元，建筑面积为59万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。永川项目成本核算表序号分项名称计算单位单位费用费用（万元）一前期费用　1豆豉厂转让费用594996㎡　53002豆豉厂调规费用594996㎡　60003土地出让金98.96亩按400万/亩计395844城市配套费418844㎡234元/㎡98015契税　按配套+土地出让金的3%计14826拆迁过渡安置费　　15647拆迁奖励　　37538设计费594996㎡15元/㎡8429人防费418844㎡35元/㎡146610白蚁防治费56165