中铁建章丘项目可行研究报告

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1、土地获取可行性研究报告【中铁建章丘双山项目】济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司二零一零年七月目录一、城市宏观经济环境分析4（一）整个济南的宏观经济环境分析4（二）章丘市经济环境分析14二、城市规划发展分析15（一）十字方针，东拓为先15（二）一城三区，东部为上16（三）章丘市城市定位16（四）章丘市城市空间发展战略17（五）济南东拓、章丘西进18（六）现在的经十大道、未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接18（七）城市规划结论19三、宏观调控政策分析19（一）调控政策集中出台的背景19（二）上半年楼市主要政策20（三）2010年上半年重要的政策解读22四、章丘城市环境发展分析26（一）省

2、辖、济南市代管的县级市26（二）自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚27（三）章丘市政南迁，大学城仅在咫尺27（四）小结28五、区域住宅市场分析29（一）供需分析——市场供需基本持平，供需结构合理29（二）潜在放量分析——潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈30（三）价格分析——价格持续走高31（四）产品分析——以小高层、高层为主的舒适性户型为主32（五）目标客群分析——客群呈现多样化33六、章丘双山项目本体分析35（一）项目区位35（二）项目指标36（三）地块现状36（四）周边配套38（五）项目SWOT分析39七、章丘双山项目初步定位思路40（一）市场形象定位40（二）目标客群定位

3、41（三）物业类型定位及产品初步建议41八、章丘双山项目初步售价及拿地经济测算49（一）价格论证整体思路49（二）项目定价49（三）项目经济测算52一、城市宏观经济环境分析（一）整个济南的宏观经济环境分析1、城市经济发展——城市经济增势强劲（1）经济总量排名：全省第三，后续发展潜力大数据来源：山东市统计局网站Ø2009年，济南GDP突破3000亿，与省内城市相比，与青岛、烟台领先山东经济第一梯队城市，以3351.4亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有一定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。数据来源：统计局网站Ø与同级别城市经济对比中，济南具有比较优势2009年，济南经济总量位列全国

4、十五个副省级城市第十一位，远远落后于第一集团的广州、深圳，与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份的省会对比中，济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。另外，济南经济增速明显高于8.8%的全国水平，且在自身所处的第三集团具有明显的比较优势。（2）GDP稳步增长，城市经济向好，综合实力强数据来源：济南市统计局网站lGDP稳固增长，城市经济发展情况良好lGDP增幅达12%以上，城市经济处于稳步爆发期，发展潜力较大。数据来源：济南市统计局网站（3）人均GDP：增长率10%以上，劳动生产率高，经济质量好l2009年底济南市人均GDP为7373美元，增长率为11.3%，且

5、近几年的增长率均保持在10%以上，城市劳动生产率保持较高水平，经济发展质量好。数据来源：济南市统计局网站（4）第三产业为主导，城市吸引力增强数据来源：济南市统计局网站l2003-2009年济南市三大产业特别是第二、第三产业发展迅速。l2009年三大产业继续增长，其中，一、二、三产业比例关系为5.6：43.4：51，象征着城市发展水平的第三产业已经占据济南三产结构的半壁江山，成为济南市的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。l与全国四大城市相比，济南2009年三产结构中的第三产业所占比重最低，北京、上海、广州、深圳的第三产业分别占到75.8%、59.4%、60.9

6、%和53.2%，可以看出随着经济的不断发展，未来济南的第三产业比重有较大的提升空间。（5）固定资产投资：近几年均保持增长态势数据来源：济南市统计局网站l济南市的固定资产投资额近几年一直保持增长态势，09年达到最高，完成1655.4亿元。2、城市人民生活：城乡居民生活水平不断提高，购买力增强（1）收入水平：可支配收入全省第一数据来源：山东省统计局网站l2009年，济南人均可支配收入排名全省第一。数据来源：济南市统计局网站l城镇居民人均可支配收入从2003至今逐年增长，2009年济南市城镇居民人均可支配收入达到22721.7元。数据来源：济南市统计局网站l2008年和2009年城镇居民储蓄

7、存款均超过1500亿元，09年底城镇居民储蓄存款达到1911.5亿元。（2）消费水平：人均消费性支出每年增长1060元数据来源：济南市统计局网站l城市人均消费性支出每年增长1060元左右，城市居民消费能力不断提高。l2005年增幅比例接近20%，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。（3）恩格尔系数：城镇居民、农村居民生活富裕数据来源：济南市统计局网站联合国粮农组织标准：40-50%：小康；30-40%：富裕；低于30%：最富裕l从上图可以