海南三亚·中港度假酒店可行研究报告

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1、三亚中央海岸项目可行性研究报告编撰单位：三亚中港置业有限公司编撰时间：二○○六年十一月十日目录第一章总论1、1项目概况1、2项目提出的背景及建设必要性1、3可行性研究的依据和范围1、4主要技术经济指标1、5施工进度计划第二章市场调研及前景预测2、1产权式酒店的概念2、2产权式酒店的流行均势2、3中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析2、4本项目优劣势分析2、5本项目前景预测第三章项目定位3、1主题定位3、2功能定位3、3开发该项目目的定位3、4项目开发的市场需求定位3、5公共的配套条件3、6市场定位3、7项目建设方案及规划设计定

2、位3、8价格定位３、９入市姿态及推广时机定位３、10销售方式定位3、11物业管理定位第一章管理范围一、管理期限二、收益分配期限三、乙方的权利和义务四、管理公司的权利和义务第二章酒店客房经营收入、管理成本与收益分配一、客房经营收入二、经营管理成本（参考）三、收益分配四、收益支付办法第三章合同的修改、变更及解除一、产权运作方式二、基本运行管理三、业主入住管理四、客房委托经营管理模式五、委托经营管理收入分配方案六、业主客房业权变更有关规定第七章　营销策略7、1卖点整合7、2优惠措施7、3销售目标体系——整体推广思路7、4分阶段控制的公

3、关效果7、5外发式宣传策略7、6销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分）第八章　投资估算和资金筹措8、1投资估算（见附件１）8、2资金筹措（见附件２）第九章　财务评价与社会效益分析9、1盈亏平衡分析9、2赢利预测（见附件3、4、5）3敏感性分析（见附件7）9、４社会效益分析第十章　结论第一章总论1、1项目概况本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店（暂定名），以下简称本项目。三亚犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的

4、假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头，规划中的“阳光海岸”北侧。地块南北约230米，东西约150米，面积：68亩。西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景，三亚湾钻石地带，前方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴；穿行解放路的市政公交通达市区各地，而

5、三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾、大东海、鹿回头、天涯海角、南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场、国际码头、三亚火车站、东西线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。作为风情海湾，这里沙滩平缓，海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。并地处市区内一块集文化、休闲于一体的度假旅游生活区。是建设高档城市港口度假酒店的理想用地。1、2项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，

6、跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假

7、目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海一线五星级旅游房产目前尚无一家，在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的中港度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产

8、品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以