龙岗坪山街道g号建设项目可行研究报告

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1、目录一、项目总论41、项目背景42、可行性研究思考73、项目风险及防范建议84、可行性研究结论9二、宏观市场研究101、全国投资环境102、国家房地产政策…………………………………………………………………………13、深圳宏观背景12三、片区市场研究101、片区概述162、片区土地市场193、片区房地产市场SWOT分析194、片区住宅市场分析205、片区商业市场分析236、片区房地产市场结论24四、SWOT分析及评价21、项目SWOT分析252、项目评价263、项目评估及建议26五、项目规划设计定位及评估建议231、项目规

2、划设计定位252、项目评估及建议264六、项目开发建设进度安排291、有关工程计划说明292、施工横道图29七、项目开发建设进度安排291、项目总投资估算投资使用计划3162、资金筹措3173、投资使用计划31八经营收入预测311、物业销售收入312、项目销售回款计划323、资金来源与运用分析324、销售利润33九、社会效益分析331、带动周边区域发展332、产生一定的经济效益333、增加政府税收33十、财务与敏感性分析331、赢利能力分析332、项目不确定性分析34十一、研究结论与建议341、项目经济效益342、项目风

3、险及防范建议353、可行性研究结论36十二、附表36附表1：项目工程计划横道图附表2：项目成本表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表（分期表）附表7：损益及利润分配表（总表）附表8：现金流量表附表9：项目敏感性分析一、项目总论1、项目背景1.1、项目位置本案1.2项目四至项目东侧集装箱堆放厂项目南侧为荒地项目西侧的锦龙大道项目北侧的坪山高级中学1.3、项目建设规划指标本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，根据委托方提供的《土地使用权出

4、让合同书》深地合字（2007）准字第5142号、《建设用地规划许可证》深规许LG-2007-0272号等有关资料，项目经济技术指标如下表：表1-1：项目经济技术指标表项目名称规划指标总用地面积72640.84平方米建筑容积率3.0建筑高度或层数----总建筑面积218086计容积率建筑面积218086平方米其中：住宅170970平方米商业42736平方米幼儿园、警务室、垃圾房、居委会及物业管理用房4380平方米建筑、用地规划要求1、商业比例≤20％；2、用地内自然排水沟采取有效的排水措施后方可填平。3、建筑物造型及色调须

5、表现河滨园林城市特色。4、按地震强度开度进行防震设计。5、应设置平战结合的人防地下室、明确平时的用途。6、凡需配置烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置。7、建筑屋顶应进行绿化或环境设计。8、空调、防护（防盗）网，室外管道设置应与建筑主体设计统一考虑。市政设施要求1、车行路口数量与位置：场地交通口在用地两面的12米规划小区路留出。2、给水接口、雨水接口、污水接口：经用地北侧规划路接锦龙大道市政给水排水系统。3、电力：其他要求：高、低线路全部采用电缆；4、通信：市话从12米规划路方向引入;其

6、他要求：建筑内按照综合布线要求预埋通信管道;5、燃气：接用地周边市政燃气管道其他要求1、本项目规划设计方案须经市规划局审批后方可进行下一步设计。2、本顶目建筑设计方案需报3个不同风格、布局的方案送审3、本项目消防、人防、防震、环保、水利、轨道、文物保护，供电、供水、排水、交通、燃气、环卫等专业设计应符合各行业规范，设计方案报审时应附有关各主管部门的书面意见。备注1、本设计条件未作具体规定的，应按国家、省、市现行的政策、规范及标准执行。2、本项目的市政配套建设工程，应与建筑工程同步设计，同步报建。1.4、项目用地现状地块形

7、状呈长方型，地势平坦。1.5、项目概况本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，地块西侧均为集体房，北侧是乐新家具广场和坪山高级中学。本项目总用地面积为72640.84平方米，计容积率建筑面积为218086平方米，其中：商业建筑面积42736平方米，住宅建筑面积170970平方米。总建筑面积为218086平方米，预计整个项目开发周期5年。根据企业提供的情况，项目已取得的开发手续有：《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》与用地红线图等，可以确认本项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备开

8、发的法律条件。1.6、研究工作依据Ø《土地使用权出让合同书》深地合字（2007）准字第5142号；Ø《建设用地规划许可证》深规许LG-2007-0272号Ø《建设用地规划设计条件》;Ø2007年深圳市采用的工程造价定额;Ø深圳市有关建筑经济政策。Ø《建设项目经济评价方法与参数》Ø用地红线图Ø提供的其它相关资料1、可行