立项可行研究报告

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1、可行性研究报告计划立项可行性研究报告目录一、项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称1．1．2开发公司1．1．3承担可行性研究工作的单位1.1.4.研究工作依据1.1.5.项目建设和内容1．2可行性研究结论1．2．1市场预测1．2．2项目建设进度1．2．3投资估算和资金筹措1．2．4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2．1市场宏观背景2．1．1全国投资环境2．1．2深圳市投资宏观背景2．1．3区域发展及前景预测2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴2．2区域市场分析2．2．1区域市场界定2．2．2供给分析2．2．3需求分析2．2．4典

2、型物业调查2．2．5市场分析有关结论三、项目分析及评价3．1地块解析3．1．1交通条件3．1．2地形、地势3．1．3规划限制条件3．2项目SWOT分析3．3项目评价一、市场定位及项目评估4．1项目定位4．2方案评估意见二、项目开发建设进度安排5．1有关工程计划说明5．2施工横道图三、投资估算与资金筹措6．1项目总投资估算6．2资金筹措四、销售及经营收入测定7．1各类物业销售收放估算7．2销售利润五、财务与敏感性分析8．1赢利能力分析8．2社会效益和影响分析六、可行性研究结论与建议9．1拟建方案的结论性意见9．2项目风险及防范建议一、项目总

3、论1.1项目背景1.1.1项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于二OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为“新华苑”(二期)。.1.1.2.开发公司新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。1.1.3.承担可行性研究的单位由于本项目规模较小，总投资额不足3000万元，因此，

4、由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。1.1.4.研究工作依据本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。1.1.5.项目建设和内容新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。1.2.可行性研究结论1.2.1.市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，

5、住宅售价在3300元-4000元/M²,一层临街商铺售价在10000元-15000元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达3500元/M²，临街铺面售价可达10000元/M²。保守估计，本项目的利润可达_1489万元。况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。1.2.2.项目建设速度本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项

6、目于二OO四年七月动工，二OO五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。1.2.3.投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。1.2.4.项目综合评价新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!一、项目投资环境和市场研究2.1.市场宏观背景2.1.1.全国投资环境宏观经济环境状况2003年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一

7、年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点：第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在1998年～2002年5年多的时间里，4年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题。在2003年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出

8、现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。第三个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。从2000年前后开始，