白云区金沙洲地块可研报告

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1、广州市白云区金沙洲地块（B3702A06）初判报告目录1.项目概况11.1项目基本信息11.2宗地现状11.3周边条件11.4项目经济技术指标21.5项目所处区域规划41.6出让方式和条件41.7附图和文件52.区域市场特征73.项目SWOT分析84.项目初步定位95.开发与销售计划106.项目经济测算117.结论及建议141.项目概况1.1项目基本信息项目名称：广州市白云区金沙洲B3702A06地块（2007年鸿荣源以楼面地价7935元/㎡竞得，2009年被政府收回）；项目位置：白云区金沙洲A区，黄丽路以北，滨江大道以西项

2、目来源：国有建设用地用地性质：居住用地（R2）土地权属：广州市国土资源与房屋管理局土地开发中心1.2宗地现状项目地形：地块位置及地形见图示B3702A09（保利地产）B3702A06B3702A05（保利地产）B3701A04（保利地产）B3701A02（保利地产）市政用地、公共设施用地地表现状：地块目前已进行部分平整。地块四至：东至滨江大道（修建中），西至规划路，北至规划路，南至河涌。地块北面紧邻保利07年拍的地块（楼面地价分别为8769元/㎡和8112元/㎡），北望恒大金沙洲项目，南面为保利09年竞得项目（楼面地价553

3、4元/㎡）。1.3周边条件1、交通条件：地块主要通过滨江大道及规划路与金沙洲路、广佛高速、环城高速相连，地块南部沙贝附近规划有地铁站（6号线），建成时间在2012年底左右；距天河体育中心10公里左右，距越秀区、荔湾区在5公里左右；区域交通建设①地铁   目前，金沙洲地区在建最重要的交通工程是广州地铁六号线的建设。其中首期由金沙洲浔峰岗至长湴段，将于2012年年底开通。地铁六号线沿金沙洲路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，其中浔峰岗站设为大型接驳站，横沙站、沙贝站则为一般换乘站。地铁的修建会极大方便在金沙洲区域居住的人群，这将

4、刺激周边沿线项目的价值得到提升。②道路与桥梁   根据广州市规划局的规划，金沙洲地区将规划形成以环城高速公路、广佛高速公路、4条主干道和7条次干道为骨架的道路网络体系。其中，金沙洲与广州中心城区的联系通道一共有5条，分别是沉香大桥、金沙洲大桥、大坦沙大桥、北环高速公路、西环高速公路。2、生活配套：地块所处区域为广州最西部分，靠近佛山，该区域居民村民居多，缺乏大型商业配套，小型便利店、杂货市场作为主要商业形态，商业配套有很大的改善空间，区域内生活配套；教育配套、医疗配套等尚不完善；金沙洲规划定位为广州西部居住配套中心，2006

5、年以来，各大发展商竞相进入，从各楼盘的资料来看，随着入住率的提高，将来陆续有大型的超市、食肆进驻金沙洲。到时，趋于竞争的压力以及整体的规划，如今散落的各类店铺相比也会有一个整齐、分化的态势。广州城投集团于09年8月拍下金沙洲5块商业用地，未来商业配套将得于完善。3、周边环境：地块东滨江路一线皆为楼盘，地块周边尚存有一些小型工厂、农民房，地块西临广武高铁，高铁对楼盘有一定的影响。4、景观资源：一线江景。临江面约150米。1.4项目经济技术指标B3702A06地块序号规划指标名称单位合计指标说明1项目总用地面积平方米94519　

6、2总建筑面积平方米315339　　计算容积率建筑面积平方米261989　3容积率　2.77　4住宅面积平方米255514扣除公建配套计算容积率面积、配套商业部分56公建配套平方米按《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详规篇》要求配置　卫生站平方米300　　文化室、健身房平方米400200+200（健身房占地1000㎡）　社区服务中心、老年人服务中心平方米16201500+120　肉菜市场平方米2500　居委会平方米100　　物业管理用房平方米535　　公共厕所、垃圾收集站平方米22070+150（垃圾站独立占地160

7、㎡）　托儿所平方米700占地1200㎡　地下室平方米53350　7幼儿园平方米0　8中小学平方米0　9车位比停车位/标准户　0.810总停车位辆注：套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重80%；建筑限高，沿江一线≤50米，其余≤80米；1.5项目所处区域规划根据金沙洲的最新规划，将金沙洲明确定位为广佛都市圈的居住新城；将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。金沙洲的规划结构表现为“一心、二带、三片六区”。“一心”为金沙洲大桥端的商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心。“二带”即高速公路两侧绿化

8、带和沿江绿化带，“三片六区”即规划的三大片区、五个居住区和一个现代化工业仓储区。地块所处的区域为居住区，位于金沙洲大桥北，紧邻沿江绿化带。1.6出让方式和条件1、出让方式及时间安排出让方式：挂牌；第一阶段：申请人须于2010年5月20日至2010年6月9日（工作日，9:00～12:00，1