地产星海人家策划方案全案

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1、星海人家全程策划案星海人家全程策划案目录一、本案差异化优势竞争法则……………………2二、本案品牌整合策略……………………………5三、推广形象定位塑造……………………………17四、本案广告策略…………………………………20五、本案广告阶段推广……………………………24六、销售动态预测及各阶段控制……………4450星海人家全程策划案本案差异化优势竞争法则就园区目前的策划推案方式而言，仍停留在概念营销的基本模式上。就产品力深层次的挖掘度上，以“人本位”的社区文化意识不强。在操作模式上，园区楼盘在大视点

2、上都抓住了大配套环境，水岸人家的一些共性或特征，但并未刻画一个与人有关的居住印象。本案在园区大配套优势的情况下，由于地区的共享性，除了能在地理位置上，锁定在星海游泳馆以北的这一特征外，其它都没有特别之处。所以这就决定了环境的优势点不可能成为推盘的唯一点，特别是在景观优势不强的情况下（金鸡湖的观景效应）。如何能使品牌出彩，实现产品的差异化竞争。另外本案的总体量较园区其它楼盘不具备规模优势，如何避重就轻，化劣势为优势。这也是本案的一个重要考虑点。还有没有真正会所的先天缺陷，更使楼盘的品质感有下降趋势

3、。会所的使用性和功能性实际上并非购房的主体部分，但往往是人们衡量物业品质度的主要标准之一，如何解决物业服务内容的问题。建筑本体是本案设计笔墨最重，也是最值得关注的地方，而对于终端客户的专业层面和消费偏好而言，如何让他们有足够的辨别力和钟情度。最后，住宅是人的建筑，而人的本体意识如何提升成为楼盘意识，从而真正使本案成为一个具备人格特征的载体，最终实现消费冲动以及消费的欲望。在这些问题解决之后，本案的整体推广也必将豁然开朗。50星海人家全程策划案A)本案品牌差异化竞争：内秀外化，细节出彩树立扩张楼盘

4、自身特点，以内秀外化的方式，看重产品力自身的推导，以均好性的系统阐述作为对外主力。我们的品牌目标是整体产品在各细节经得起任何挑剔眼光。B)植入泛会所概念，物业服务内容完美嫁接泛会所概念，充实物业上的服务内容，采用开放式的泛会所，意在满足自身服务的同时，提供了一个人性开放、相互交流的平台。在商铺招商引资方面，植入菁英汇——时尚个性馆的主题概念，充实物业服务体系，强化物业管理品牌效应。在商铺对外公开销售之前，对整条商铺进行统一形象规划，统一宣传口径，并有效成为整个策划体系的一部分。C)建立建筑风格，

5、深入挖掘的专业层面植入后现代主义建筑风格，使国际建筑元素之于苏州人文传统的历史断层衔接。和建筑商、开发商、整体规划设计院进行人文品牌效应的疏导，深化建筑本位的匠心之处，形成强有力的品牌凝聚，使人、自然、建筑真正有机融合。D)建立新的生活价值观50星海人家全程策划案摆脱人们在买房意识上仅仅是把居所物化成单纯的三维体，而重在传达一个生活需求理念。我们提倡的是购买一种新享受主义的生活模式，贯穿在项目的方方面面。而且重点是让具有此生活理念的相同志趣的人群，能在同一时间内有一起享受生活的机会，不仅仅是享受

6、事业的成功，更重要的是享受生活的本身，体味自我的价值。在构成要素里，居所只是一个载体，使受众群把注意力更着重于自我实现上，产生品牌的满足度，最终脱颖而出形成优越独特的销售主张和市场口碑。同时也将成为最有效的对外告知途径，成为信息输出管道。A)特区概念塑造本案在体量上同周围楼盘（像都市花园）相比较，算是规模比较小的，但地段位置、周边生活配套等方面相对优越，如何去劣存优，保证本案的整体优势是关键所在。所以我们在此着重打造“少而精”的概念，也就是“特区”概念。生活特区即是少部分人特殊的生活聚集区，使本

7、案无论在楼盘品质、地段位置、周边环境，还是在物业管理（知名物管公司）上都能体现出全面的优势。B)相关建议由于本案在工程上分为一期、二期，从2002年11月18日开始预售到2005年中期才能交房，持续时间两年半。时间跨度大、工期时间长对本案的销售工作有影响，建议能否采用分期交房或尽量加快工程进度等措施，最好能使业主在2004年底入住或进行装修。50星海人家全程策划案本案品牌整合策略一、项目核心价值体系的建立核心价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段，它能最大限度增加本

8、案的附加值，使本案的个性更鲜明。在此必须首先对客户群加以详尽描述和规划：u客源层总体描述1)文化层次较高且富有。2)有独到的生活见解和品位追求。3)对园区的大环境和发展前景富有认同感。4)有投资理财的经验，对楼盘升值期望较高。u核心消费群分析1)年龄定位：以30—50岁左右，中青年龄阶段为主。2)职业定位：园区内外企及三资企业的中高层管理人员、私营业主、政府官员、以及职业投资者。3)区域定位：以苏州园区的白领管理人士，以及港、澳、台来苏州园区投资外籍人士，苏州城区的中高收入者为主，也包括外地投资