龙城春天前期物业管理实施方案

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1、-前期物业管理方案项目名称：龙城春天前期物业管理项目地址：西陂镇小洋村宝竹南路3#管理单位：龙岩市康乐物业管理有限公司（公章）编制时间：二00九年元月-页脚---前言龙岩市康乐物业管理有限公司受龙岩嘉盛房地产开发有限公司委托管理“龙城春天”前期物业项目。在管理该项目过程中，公司将派出精干、高效的管理团队，秉着“让业主满意、开发商放心,并通过优质的酒店式服务来提高开发商的美誉度,促进楼盘销售,形成开发、销售、管理的良性循环发展”的经营思想，以健全的管理制度、完美的工作流程和“物业管理无小事，件件都要用心去服务”的经营作风，努力提高业主的满意度，积极创建“安全、文明、整洁、舒适、优美的生活空间，

2、力争用三年时间达龙岩市物业管理示范小区标准，用五年时间达福建省物业管理示范小区标准。-页脚---管理方案目录1、龙城春天物业概况2、项目组织管理机构和人员安排3、物业项目管理所需设备的配制和提供方式4、物业管理盈利分析5、公司各项管理制度及管理处各类人员岗位职责6、前期物业管理顾问服务7、物业管理内控7.1工作流程7.2信息反馈渠道7.3控制方式7.4服务质量标准及检查方法7.5物业交接管理作业指导7.6管理处事物服务作业指导7.7机电设备（设施）运行维护作业指导7.8保卫服务作业指导7.9保洁服务作业指导7.10绿化服务作业指导7.11社区文化作业指导7.12房屋（设施）养护修缮管理作业指

3、导7.13特殊服务作业指导7.14作业交验指导7.15岗位培训作业指导8、建议-页脚---1、龙城春天物业概况“龙城春天”地处新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3#，是由龙岩嘉盛房地产有限公司开发的生活小区。其占地面积41556m2,地上建筑面积75980.29m2,共21幢、694套住宅（其中集资房2幢25套、房改房4幛32套）。在新建的15幢住宅中，有多层建筑11幢，小高层4幢（共有12部电梯）。为提高小区智能化管理，开发商在小区内安装了监控及巡更系统；为规范车辆停放，开发商建设280个地下车库供业主停放；该小区建筑密度为28.4%、容积率为1.83、绿地率达30.6%，属龙岩市内规模较大的生活

4、住宅小区。-页脚---2、项目组织管理机构和人员安排公司本部龙城春天物业管理处综合部保安部工程部1、管理处主任1人，全面负责物业项目的管理、协调、质量控制工作。2、综合部下设管理员、会计、出纳各1人，保洁员6人,共9人。3、工程部下设水、电管理人员各1人。负责水电工程维护修缮工作。4、保安部共20人负责治安，消防，监控，巡逻值勤。其中队长1人；门卫岗有3个，每个岗要3人，再加上机动1人；消控室3人（24小时值班）；车辆管理员3人；小区治安巡逻员3人（三班倒）。建议：1、将消控室的设备接到门卫岗内，则可减少3人的工资成本；2、从6号楼至8号楼之间开通一条机动车道通往老宿舍，则可撤掉一个门卫岗，

5、又能减少3人的工资成本。-页脚---3、物业项目管理所需设备的配制和提供方式，其内容包括:器械、工具以及通讯、治安装备及办公用品等。部门名称型号规格数量备注序号名称型号规格数量备注办公室办公桌椅4套工程部办公桌椅2套沙发1套电工工具1套电脑设备2套手电筒2把保险柜1台工具箱2个电风扇2台水工工具1套打印机1台饮水机1台传真机1台保安部办公桌椅3套饮水机2台对讲机6套电话4部警棍5根档案资料柜1套服装40套各类办公用品1批清洁工具6套会议室双人桌22张绿化工具1套讲台桌1张喷雾器2台活动椅44张垃圾桶21个写字板1块上述办公设施设备由开发商负责提供。此外，如警示标志、宣传栏等也应由开发商提供。

6、-页脚---4、物业管理盈利分析4.1.1物业费预算月收入：物业类型数量中标单价实际单价实际收入多层住宅35366.70m20.6元/m20.50元/m217683.35元高层住宅37503.59.m21.2元/m21.00元/m232025.69元原有多层3110m20.6元/m20.30元/m2933元店面3129.97m21.2元/m21.00元/m23129.97汽车车位地上个25元/个25元/个地下280个60元/个50元/个14000元摩托车车位地上个元/个地下个20元/个20元/个自行车位地上个元/个地下个元/个合计（元/月）67772.01元上述收费是按龙岩市普通住宅物业服务

7、等级二级指导性收费标准。4.1.2自供水月盈利7000吨*0.60元/吨=4200元4.2物业预算月支出费用(单位为元)序号支出项目在消控室更改前及3个门卫岗亭消控室线路更改后及2个门卫岗亭1管理人员薪金42000348002办公费200020003保洁、消毒、工具费3005004保安器械等设施费2006005绿化养护管理费120012006电梯日常养护费480048007二次供水清洗费30010008化粪池