西海岸前沿大酒店项目收购可行性实施分析报

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1、.海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告广东慧谷城市策略有限公司二00七年十月八日-..目录第一章项目概况1、1项目地理位置1、2项目定位1、3项目主要技术经济指标1、4项目出售方式与价格1、5项目转让提出的背景1、6项目可行性研究的依据第二章项目宏观投资环境分析2、1海南宏观投资环境分析2、2海口宏观投资环境分析第三章海南旅游业发展状况3、1海南旅游业发展状况分析3、2海南酒店业发展状况分析第四章海南产权式酒店发展分析4、1产权式酒店概念4、2海南产权式酒店分布4、3海南产权式酒店经营分析4、4海南产权式酒店主要个案分析第五章项目现状分析5、1项目背景5、2项目介绍5、3项目

2、配套-..5、4项目可售产品分析5、5项目SWOT分析第六章项目的市场价值判断6、1影响项目未来发展的几个要素6、2项目的市场价值判断第七章项目整体收购后两种操作模式评估第八章项目操作建议8、1主题定位8、2卖点整合8、3价格预测与建议8、4项目启动前注意的事项8、5入市姿态及推广时机8、6宣传策略8、7销售进度与资金回笼计划第九章项目财务评价第十章综合结论与建议-..第一章项目概况1、1项目地理位置本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目（盈滨半岛）虽然临近海口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约20公里，目

3、前距海口美兰机场车程40分钟。项目已建成并于2006年10月1日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧绿、清澈、无污染的盈滨半岛海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。1、2项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不过雅高酒店集团已于2007年6月退出酒店管理。在全国旅游发展的大形势下，海南

4、的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海一线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目的定位一方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3项目主要技术经济指标土地性质：住宅、综合用地使用权类型：转让终止年限：2066年12月10日总占地面积：42408平方米总建筑面积：27362平方米产权客房数量：304套已售客房数量：87套剩余客房数量：217套-..可销售建筑面积：15240平方米绿化面积：80000平方米配套面积：1400平方米中庭；中西餐厅8

5、00平方米；大堂吧117平方米；会议室5个889平方米；800平方米游泳池通过承租方式取得配套（20年经营权）：SPA及温泉池1425平方米；KTV1341平方米；酒吧139平方米；健身房及娱乐室等293平方米层高：8层容积率：0.33绿化率：73%1、4项目出售方式与价格出售方式：整体转让出售价格：人民币3.5亿元出价期限：30天1、5项目转让提出的背景1、5、1据调查，项目自开业以来至2007年6月（索菲特品牌退出）期间每月均呈现亏损，月平均开房率在40%以下，并不是象开发商所说的“除试营业首两个月外，其余各月均实现了现金流的平衡”。2007年7、8月份开发商“自管”经营获得赢

6、利。1、5、2项目自2007年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的87套物业中，已有15套业主提出退房要求，开发商未受理。1、5、3项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且一部分客房已作为银行贷款抵押。1、5、4项目配套尚未完善事项：承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约80%工作量，预计于今年10月底完工；水上运动设施项目（游艇）的建设，仅完成10%的工作量。1、5、5项目通过承租方式取得配套（20年经营权）的租金状况尚不知晓。1、6可行性研究的依据-..本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将

7、着重对本项目的市场分析、项目分析以及项目的财务评价进行研究。第二章　项目宏观投资环境分析２、1　海南宏观投资环境分析经济发展形势海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积3.4万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。2006年末常住人口835.88万人，2007年上半年，海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，GDP同比增长幅度达15.5%。表1：海南近几年来经济指标时间GDP增长率零售总额增长率固定投资增长率2003698.