38、成都市购房者贾某某定金合同争议调解案

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1、38、成都市购房者贾某某定金合同争议调解案【案情】购房者贾某某于2012年3月3日与成都W新都置业有限公司签订《楼宇认购书》，并向W公司交纳5万元定金后，成功定购了W公司开发建设的“W山庄”项目5栋1单元02号别墅。同时，按照合同双方签订的《楼宇认购书》中第三条（二）项约定，贾某某须在2012年3月9日前与W公司正式签订《商品房买卖合同》及补充协议等。但当贾某某事后按照协议约定时间与W公司正式协商签订《商品房买卖合同》时，发现W公司提供的合同及补充协议中存在诸多“霸王条款”和不对等违约责任，随即向W公司提出修改部分不合理、不平等条款的意见，但W公

2、司坚决不同意，并以“这是工商部门公司统一制定的格式合同范本，所有购房者都必须签，不可能为你一个人修改合同，你要么就签，要么视为你违约，工商部门将解除合同，并按照定金罚则没收你支付的5万元定金”等语言相要挟。贾某某顿感气愤，坚决向W公司提出退房，并要求W公司返还已付定金5万元，但遭到W公司坚决拒绝，最终导致贾某某无法在约定期限内与W公司签订《商品房买卖合同》。W公司按照《楼宇认购书》中条款没收了贾某某支付的5万元定金，其理由是：贾某某与其签订的《楼宇认购书》中明确约定“买受人在与出卖人签订本认购书后，未在认购书约定的期限内付清首期款/全款，或者拒绝

3、签署《商品房买卖合同》的，则出卖人有权解除本认购书，并将买受人已认购楼宇另行出售，买受人所付立约定金不予返还”，属贾某某违约，定金当然不予返还。因此，贾某某于2012年4月12日依法向成都市工商局市场处提出了合同行政调解申请。随后，成都市工商局市场处在征得W公司同意调解后，于2012年4月19曰组织合同双方进行了现场调解。【调解结果】经成都市工商局调解，合同双方达成了一致意见，W公司在20日内无息退还了贾某某支付的5万元定金。【评析】1、案件背当前，关于定金合同纠纷，日常生活中比比皆是，在购车、购房、购物、服务等行业都普遍存在。随着近几年房地产行

4、业的迅猛发展，在商品房买卖中发生的定金合同纠纷更是较为普遍。许多购房者受开发商销售顾问花言巧语的误导、承诺以及提供展示的宣传资料、样板房等精美画面的诱惑，而一时冲动与开发商签订了《认（定）购书》，并支付几万元的购房定金，但事后又因开发商虚假宣传、无法实现承诺，以及因自身经济条件不允许、银行征信度不佳、家人病故等诸多原因，造成无法与开发商订立买卖主合同而违约。因此，要么只有被开发商牵着鼻子走，忍气吞声，硬着头皮接受，要么只好无奈地被开发商没收已支付定金，白白损失几万元；或者花费大量的财力、精力、时间通过司法诉讼来维护自身合法权益。2、争议焦点：本案

5、的争议焦点在于合同一方向另一方支付定金作为订立购房主合同担保时，因合同双方无法协商签订购房主合同情形下，按照定金罚则，接受定金的一方是否有权不返还对方已给付的定金。①定金涵义：定金是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保诬金。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。②定金的法律规制：根据《民法通则》第89条规定：给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金，俗称“定金罚则”。《合同法》第115条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定

6、金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:W公司约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双•倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果W公司一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于W公司双方的事由，导致商品房买卖合同未能

7、订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，贾某某与W公司签订了《楼宇认购书》，并按约定向W公司实际支付了5万元定金作为双方订立《商品房买卖合同》及补充协议的担保。按照定金罚则适用条件，当贾某某未按《楼宇认购书》约定，在规定期限内履行与W公司订立房屋买卖主合同义务时，属贾某某违约，W公司应当有权不返还其已支付的5万元定金。但本案中，按照《合同法》“平等、自由、公平、诚实信用”原则和格式条款的要求以及《消费者权益保护法》有关规定，贾某某有权与W公司就合同中条款约定进行协商约定，W公司也不能因提供的是格式合同文本而拒绝与贾某某进行协商修改。因此，造成

8、合同双方未如期订立商品房买卖主合同的根本原因是双方就W公司单方面提供的商品房买卖主合同中的部分格式条款协商不能达成一致意见，并非归责于贾