海河英迪格酒店建设项目策划分析

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1、-第一章绪论MORGANS精品酒店与当时数量众多但索然无味的大众化酒店截然不同，正如美国精品酒店的管理泰斗依艾恩·希拉格所言，精品酒店的特色在于其极具个性化的酒店外观和装潢设计，为每一位入住的顾客提供的个性化服务，以及所具有的鲜明的与众不同的文化理念内涵。这些特色正是精品酒店立足市场，在体验经济时代的酒店业市场中赢得发展空间的基石。20世纪90年代，精品酒店业开始在世界各国起步发展，但是发展状况并不均衡，而且由于起步时间较晚，精品酒店的发展远没有达到成熟和完善。就精品酒店的分布来看，目前数量众多的精品酒店集中于欧、美等发达国家，例如法国的巴黎，英国的伦敦，美国的纽约、旧金山、洛杉矶等城市都有众

2、多非常著名的精品酒店。其他地区的精品酒店则分布较少，尤其是亚州和非洲，亚洲的精品酒店极少，而非州几乎没有。精品酒店在我国的起步更晚，发展至今才十年左右，正处于摸索和积累经验阶段。因此关于我国精品酒店的发展现状和可供参考的相关信息并不多，业界和学界有关精品酒店的分析也较少。本文通过查阅各方资料和进行多次调研，积累了一些供本文分析参考的相关资料。据了解，目前，我国精品酒店的发展总体规模较小，各精品酒店间的配套设施建设水平参差不齐，且精品酒店发展区域高度集中于北京和上海两地，市场份额多数为几家大型精品酒店占据。全国的精品酒店数量较少，近年来精品酒店业态规模增长趋缓。如图1-1所示：图1-1我国精品酒

3、店业态规模增长示意图（不完全统计）随着国内经济水平不断提高，酒店的消费需求也在不断增大。为满足这些增长需求，并出于资产保值增值、展示企业实力、带动周边业态档次升级等原因，国内的酒店业发展十分迅猛，并且有大规模、服务种类齐全的特点，尤其是精品酒店以其较高的盈利能力，成为越来越多投资商和和酒店从业者的关注焦点。但由于现代酒店业属于舶来品，精品酒店的起步时间较晚，因此在国内的发展时间不长，与国外的投资商和酒店业从业者对精品酒店项目投资建设的理解还有一定2------第一章绪论的差距。尤其是在精品酒店项目的前期策划、项目可行性分析等方面的理论分析相对较少，这些都是本文亟需解决的问题。1.3精品酒店简介

4、1.3.1常规的酒店档次划分根据中国旅游局2003年颁布的《中华人民共和国星级酒店评定标准》：中国旅游饭店的星级以饭店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平，以及国家旅游局颁布的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准、宾客意见评定标准等五项标准为评定依据，分为五个等级，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级。[4]此外，按照酒店行业惯例，五星级酒店的等级由高至低又可分为：白金五星级、豪华五星级、标准五星级和入门五星级四类。其中，要达到白金五星级档次，除了在酒店硬件设施上要求最高水平外，还在酒店的经营绩效上明确要求“平均每间可供出租客房收入连续三年居于所在地同星级饭店前

5、列”；而入门五星级是中国国情下的特殊产物，档次暂时达不到五星级的评星标准，但预留了升级标准五星级的空间。1.3.2精品酒店的定义与特点除了上述常规评定的五星级酒店外，市场上逐渐出现了另一类高档酒店的代表，即精品酒店。精品酒店最早出现于20世纪80年代，在90年代开始起步发展。欧洲、美洲是精品酒店的发源地和聚集地。作为体验经济在饭店业的体现，精品酒店最大的特色就是能为顾客提供一种尊贵、奢华、私密以及独特的个性化居住和服务，这使它区别于一般高档酒店，成为为顾客提供专属氛围的独特产品。[5]到目前为止，尚没有统一的概念定义复杂多变的精品酒店，但按照精品酒店一词的起源，Boutique原意指较小的出售

6、珠宝等饰物的小店。由此不难看出，精品酒店的营运规模较小，保证顾客的高度私密性；在酒店的建筑、装潢上极其精致，能充分体现一定的文化或历史特色；同时，精品酒店的入住价格也相对较高。依艾恩·希拉格，美国精品酒店的管理大师在其分析中表明，所谓“精品酒店”，必须是一个具有鲜明的比较独特的文化理念内涵的酒店。精品酒店以其独3------第一章绪论特的个性化服务、差异化的配套设施设备、小众化的规模与顾客群体与星级酒店区别开来。[6]因此，精品酒店除了具有“小众、时尚、品味”——规模相对大型星级酒店较小、能为顾客提供有吸引力的居住和相关服务、以相对较高的价格服务于高端消费的顾客群体的外在特征外，还具有明显的内

7、在特征，主要体现为：1.定位高端精品酒店在目标顾客群的定位上，考虑到精品酒店在地理位置、建筑格局、配套设施、个性化服务等方面具有的优势，把那些经济基础良好、消费观念和消费水平较高的消费群体作为自己的目标顾客群。2.小规模且有限服务精品酒店的营运规模一般不大。从客房数量来看，大多数精品酒店拥有的客房数量在100间以下，一般的精品酒店的客房只有几十间。精品酒店的客房数量虽少，但客房往往面积宽敞，这也是