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1、-房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大，回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，
2、而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。 关键词：开发项目；区位因素；区位选择；市场定位；经营目标 土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动，能获得更大的利益。土地利用，特别是城市土地
3、利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。.---作为不动产的房地产，其区位性很强。一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内，不能移动;另一方面，人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求，这就使它的销售受到极大的区域性限制。无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产，第一要考虑的就是地段，就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位效果。从微观角度而言，房地产企业进行
4、投资、开发和经营的目的，是为了获得最大限度利润，因而必然寻找最佳的城市土地区位，用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产，居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产;从宏观角度来说，国家为了保证全社会的整体利益，也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途，从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。一、房地产开发项目的一般特点 房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保
5、证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下: 1、地理位置的固定性 土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。 2、建设投资大 房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。3、开发周期长土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—.---3
6、年甚至更长的时间。4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。 5、建设环节多 这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部
7、开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。 6、多源资金筹措 由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。 7、资金周转慢 从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间
