浅谈带租约销售及售后返租的风险

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1、浅谈带租约销售及售后返租的风险在地产行业，为推动销售，快速回笼资金，吸引投资者关注，会采用各种形式的销售策略，将租赁和销售相结合，以获得未来投资收益为噱头吸引购房人是当下较有代表性的售楼方式z—,被广泛用于公寓、商铺、养老度假屋等开发产甜的销售上。而带租约销售和售后返租则是这种售楼方式较有代表性的两种形式。一、带租约销售其实质是先租后售，即开发商先引入租户，提升商业氛围及开发产品的价值，然后以更高的溢价销售给投资人。具体有两种方式：(-)开发商先出租房产，在销售给投资人的同时约定代投资人出租房产即房屋的招商

2、及商户的经营管理由开发商内部的租赁管理部门统一负责，房产的租赁收益根据合同约定在开发商收到后转给业主或由租户直接转给小业主。这样房产销售后，一方面招商管理、催收等专业工作有专人管理，另一方面投资人也可以从开发商(或租户)那里获得稳定收益，避免了投资人和租户直接接触，因不够专业而带来的麻烦。风险分析：这种方式虽有利于开发商统一规划管理提升房产溢价，但受国家出台的《商品房销售管理办法》规定禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商甜房规定的限制，开发商完成租赁实际发牛在产品竣工备案之后。这就对开发商的前期设计规划、工

3、程、招商能力、商业运营能力等都提出较高要求。若招来的商户并不符合规划定位或不能带来足够的人气，吸引消费，实际上是达不到吸引投资者或者溢?r出售的目的。此外，合同期商业运营管理也由开发商负责，实际上增加了开发商的后期运营成本，并且一旦商户经营不善发生提前退铺，开发商将面临被小业主的问责甚至承担空铺期间的损失的风险。（二）房屋带租约销售，销售后开发商与承租人、买受人不再发生关系即在开发产品竣工备案后，销售前，其开发商己找到商户并和承租人签订了租赁合同；开发产品销售后，开发商、买受人与承租人通过签订三方协议实现对

4、租金的收益权的转移，此后，开发商将不再参与招商和商户的管理等工作，由小业主和商户直接对接。风险分析：第一，这种方式看起来虽可以帮开发商售楼后全身而退，但如果所带租约的商户并不能带动商业氛围，则实际起不到吸引眼球促进销售的目的。且在售后，如商户经营不善提前解约或转租导致小业主损失的，小业主仍可能找到开发商维权。另外，商业后期的运营形象，商户和业主间的纠纷也会一定程度影响到开发商的甜牌和长期发展。第二，此外,在三方交易合同中常常忽略约定带租约的房产销售后，其租金收益涉及的个人应缴税费由谁来承担开具发票义务（即是

5、个人自行开具票据，还是租户代开或者开发商协助开具发票等）的问题。根据《税法》个人出租的房屋，将涉及增值税、房产税、增值税附加、个人所得税、印花税等。合同未明确约定发票开具义务人可能导致个人因不知开票方式或以为开具发票非本人义务未出具发票，而商户因未收到发票拒付租金引起的纠纷，并但相关各方最终可能还是会追溯到开发商。二、售后返租即指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业的商品房，并在约定的期限内向买受人按约定的金额或比例返还租金的售楼行为。这种方式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几

6、年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价，给予投资者和承租户以足够的信心。具体为三种模式：第一种模式：开发商将房屋销售给投资者，经开发商介绍，投资者与管理公司签订包租或委托经营管理合同，由管理公司按照合同约定的期限、金额定期向投资人返还租金，租户则直接与管理公司发牛关系；第二种模式：投资者向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；第三种模式：投资者向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租

7、所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。风险分析：对于第一种模式：第一，开发商先将房屋销售，小业主再委托商业公司代租或包租。这种操作在销售时点所售的开发产品并未实现真正意义的增值，所以，如果定价低则不能满足利润需求，定价较高将难以吸引投资者，如果定价高但给予的投资回报率也高则虽然可能吸引到投资者，但商业公司运营压力将增加，一旦招商或运营不利，所签约的租金水平不能达到返租水平或涵盖费用，商业公司则将承担相应的损失。第二,现实中，部分开发商为了去化产品乂不体现实质上房产的降价贬值，会直接在售价中扣除头几年的

8、返租款。为了避免法律风险（根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房），开发商通常不会在售楼合同中直接体现“售价已扣除返租款”的内容，而在管理公司和投资人的合同中则明确“头x年的返租款在售楼款中己扌II除”。由此而来将出现另外的问题：一是开发商和管理公司并未形成相关契约，管理公司和投资人的合同中体现的“售价已扣除返租款”是单方面