德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告

《德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告二〇一二年十月161前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可

2、在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。161第一篇滨州市宏观环境161一、滨州城市概况1、城市基本情况【地理位置】  滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海

3、上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。【环境气候】  属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。161【地域特征】  滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。 【人口民族】  2006年末，滨州全市总人口373.16万人，

4、其中农业人口279.15万人，非农业人口94.01万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。【城市特点】  滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。1612、滨州市区概况滨城区地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里，是滨州市委、

5、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居住中心区。经过近三年的大量设施配套及道路建设，西区拥有中海公园、新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件

6、，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件，西区将为滨州市未来的城市中心。161市政大楼及音乐喷泉广场3、城市人口及居住状况（1）滨州市各县区人口分布状况县区名称土地面积（平方公里）总户数总人口户均人数人口密度（人/平方公里）全市9445110462337316333.38395滨城区10412019236307083.12606惠民县13641619826304603.89462阳信县7981248534406013.53552无棣县19791388304418543.18223沾化县21141267083867603.05183博兴县9001469964809893.2

7、7534邹平县12502033317202613.54576（数据来源滨州市统计局，下同）除无棣县、沾化县的人口密度较低外，其它县区的人口密度都比较靠近。滨城区作为滨州市中心城区，人口密度优势未明显突出，一方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。从家庭户的规模看，滨州全市平均每户3.38人，滨城区为3.12人，161以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。家庭代际关系的变化，体现了滨州人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少、结构简化。（2）滨州市各区县城市化水平比较县