刘老根客栈可行性分析报告

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1、北京刘老根旅游客栈酒店项目可行性分析报告撰写人：华夏瑞奇酒店管理（北京）公司总经理：王子贵2014年4月16日一、全市旅游业情况概述：2013年，北京市共接待国内外旅游总人数1.52亿人次，旅游总收入3629.2亿元人民币。北京的旅游客源市场分为入境旅游、国内来京旅游两个板块（此统计不含本市居民的周边游）。1、入境旅游2013年，全市共接待入境旅游者450.1万人。其中接待外国人387.6万人，香港同胞35.4万人；澳门同胞1.8万人；台湾同胞25.3万人。按洲际区域分，亚洲游客（含港澳台地区）201.5万人，占入境来京旅游总人数44.8%；欧洲游客117.9万人，占总人

2、数26.2%；美洲游客102万人（主要指美国、加拿大），占总人数22.7%；大洋洲游客18.4万人，占总人数4.1%；非洲游客9.4万人，占总人数2.1%。2013年，旅游外汇收入47.95亿美元（合人民币296.9亿元）。入境旅游者在京旅游人均花费1065美元，人均天花费252.4美元，平均停留4.22天，人均住宿花费为42.7美元/天（262.6元人民币）。2、国内来京旅游2013年，接待国内其他省市来京旅游者14755万人次，旅游收入3332.3亿元，人均花费2258元/人次，平均停留时间4.82天。人均天花费468元/人天.比上年增长5.9%。人均住宿花费为91.

3、3元人民币/天，3、2013年，全市星级酒店平均房价为：（1）五星级559元/间夜（2）四星级480元/间夜（3）三星级328元/间夜（4）二星级一下（含快捷酒店及升级后的旅馆）164元/间夜）（5）酒店年平均出租率为58.4%二、东城区旅游业情况概述：1、2013年，东城区（原崇文区与东城区合并）接待境外旅游人数（含港澳台同胞）135万人次，接待国内其他省市的旅游者4427万人次，占全市总旅游接待人数的30%。接待人数排名为第一名。旅游收入与朝阳区并列第一名为582.3亿元。2、2013年东城区酒店年平均房价为：（1）五星级583元/间夜（主要体现在原东城区的五星级，原

4、宣武区的五星级为513元/间夜）（2）四星级酒店460元/间夜（主要体现为原东城区的酒店）（3）三星级至商务快捷酒店357-198元/间夜之间（主要体现在东城区的文化古迹旅游带的酒店，这部分地区的酒店年平均房价高于朝阳区为北京市第一名）。（4）东城区酒店年平均出租率为75%以上（主要体现在东城区的文化古迹旅游带的酒店，高于本市其他区县的酒店年平均出租率）。（5）东城区的旅游资源概述：东城区（原东城区＋原崇文区）的人文旅游资源极其丰富，占据了全市人文旅游资源的80%以上，可以这么说国际国内旅游者如果到北京旅游参观没有到东城区游览，那就是没来过北京。东城区的旅游文化是皇家贵族

5、文化与市井民俗文化的综合结合体以及国家行政中心的展示区。三、北京刘老根旅游客栈酒店的市场定位及环境简析：1、该项目产品定位为旅游快捷酒店的高档住宿产品。2、该项目的产品特征为中式古典住宿环境。3、该项目的客源定位为来京的国际深度旅游散客。4、该项目的客源定位为来京的国际旅游团队客人。5、该项目的客源定位为来京的国内中档旅游散客。6、该项目所处的旅游市场环境优越，紧邻北京古老文物建筑群（老北京城市中轴线），老北京人市井民俗文化处处可见，极大满足和丰富了旅游客人的精神需求。7、该项目所处的旅游地理位置优越，紧邻目标客人的参观游览区，如北京天安门、故宫、国家博物馆、天坛、北海、

6、鼓楼、大栅栏民俗文化街、天桥文化街等等。8、该项目交通位置优越，距地铁二号线天安门站步行8分钟，距北京火车站、北京火车南站、北京火车西站五公里的范围并且公路交通非常便利，满足了目标客人的便利出行的生理需求。四、该项目的成本费用、利润及年平均售价简析：建筑面积及租金：用于该项目的建筑面积大约为5600平方米，年租金720万元人民币。拟定改造出180间客房，年出租率85%时：（一）、加利为100元/间夜时：1、以180间客房及出租率为85%时，每间客房日租金为129元成本。2、每间客房的经营费用为90元/间夜。3、每间客房综合成本费用为219元/间夜。4、每间客房每日加利10

7、0元。5、年每间客房平均售价319元/间夜。（此价格在前门地区酒店业竞争力较低）。6、利润为：153间*100元*365天=558万元人民币/年。（二）、加利为80元/间夜时：1、以180间客房及出租率为85%时，每间客房日租金为129元成本。2、每间客房的经营费用为90元/间夜。3、每间客房的综合成本费用为219元/间夜。4、每间客房每日加利80元/间夜。5、年每间客房平均售价299元/间夜。（此价格在前门地区酒店业竞争力为中）。6、利润为：153间*80元*365天=446.7万元人民币/年。（三）、加利为70元/间夜时：