2017年中国物业行业发展趋势及市场规模预测.doc

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1、2017年中国物业行业发展趋势及市场规模预测  物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。物业业态分类一览业态管理内容代表性企业住宅物业住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村万科、绿城、彩生活办公物业传统办公楼、现代写字楼、智能化办公建筑金地、金隅商业物业购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康

2、乐场万达、金融街工业物业轻/重工业厂房、高新技术产业用房阳光海泰、航天万源   我国房地产业自98年房改后正式起航，迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”。广阔的市场空间及卓越的投资回报率使得行业能够始终前行，作为国家支柱产业之一为GDP增长不断做出贡献。而在人口红利拐点即将到来及城市化率增幅放缓等因素的影响下，行业需求结构势必面临调整；同时，土地成本的不断提升也持续压缩房地产开发端的毛利水平，企业已开始探索新业务的拓展。因此,大地产行业的前行航向也逐渐迎来从“增量开发”向“存量持有”转舵的过程。房地产企业毛利率及净利率一览   我们认为存量时代

3、到来的最主要特征，就是存量房交易额占比的不断提高，及一、二线热点城市存量房流通率的显著抬升。数据显示，从2008年的不足1%，到过去十年内的均值达到了2.4%，我国存量房流通率正处于上升通道。16年一二线重点城市如北上广深及天津、杭州和厦门等，流通率均分布在3%-5%之间，个别城市已超越发达国家水平，流通率抬升的趋势已颇为稳健。二手房交易占比方面，11年仍不足20%，至16年已达到41%，其中一线城市二手房交易额更已为新房成交额的2.13倍。对比发达经济体二手房与新房交易约为8：1至10：1的比例，我们认为未来我国二手房交易占比仍具有提升空间。 

4、  作为存量时代深具潜力的三大领域之一（二手房经纪、房屋租赁和物业管理），我们认为物业成功站上投资风口并非偶然。物业行业一直被视为大地产范畴内重要的子行业，在数十年的默默耕耘下，不少房地产企业旗下的物业业务已初具规模。随着行业度过最初的野蛮生长期，一系列行业规范相继推出，特别是国家社区服务体系建设规划的颁布，行业发展的架构已雏形初具。上市物业企业毛利率一览增值服务毛利率中海彩生活绿城中奥到家2016H150.20%98.1%45.40%-201544.00%98.30%47.50%45.40%201437.40%98.90%46.70%45.00

5、%2013-98.40%45.80%46.60%2012---33.00%物业管理服务毛利率中海彩生活绿城中奥到家2016H122.60%34.40%--201518.80%46.80%10.20%31.90%201417.90%80.40%8.60%30.70%2013 58.30%5.60%22.60%2012---16.00%上市物业企业净利率一览净利率2013201420152016H1中海4.75%6.75%6.78%7.59%绿城4.58%6.78%6.94%7.60%中奥到家11.39%15.48%2.53%-彩生活19.51%38

6、.66%22.07%14.78%   随后，新兴的互联网思维为沉寂已久的物管行业引来一汪活水，行业蜕变的帷幕正式拉开。从上市物业企业的数据上来看，我们可以发现，以中海、绿城为代表的传统物业服务龙头毛利净利率改善趋势显著；中奥到家和彩生活等新型物业企业的净利率虽波动较大，但仍处于高位。进一步将服务项目细分后，我们可以发现，12年开始原有的基础物业服务受物业价格限制放开和酬金制推及等影响，毛利水平开始普遍改善；更重要的是，互联网思维的注入引爆了社区O2O价值，物管企业开始尝试增值服务业务的开拓，从近年的业绩表现来看，毛利水平优异且稳定，再辅以营收上的

7、不断放量，行业成功站稳风口。   2015年全国物业管理面积为174.5亿平米，继续稳定在7%左右的年增长率。但top100物业企业则通过加快兼并收购的步伐，实现了更大程度的跃进。其中top10房企表现尤为突出，兼并收购件数与面积占百强企业总数的逾五成，管理面积完成了74.84%的高速增长。物业行业管理规模一览百强企业管理规模一览   随物业发展步入新阶段，行业集中度在4年内实现了长足进步。2012年，国内百强企业市占率仍处在12%的低位，相较于北美物业管理公司前50强近30%的市场占有率落差甚大。但随着百强企业不断整合资源、加速兼并，在管理面积

8、上实现了稳固增长，市场份额加速抬升，至2015年，百强企业市场占有率已经达到28.42%。从目前的发展趋势来看，各大房企集团对物业已愈发