浅谈房地产开发企业项目管理存在的问题及对策

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1、浅谈房地产开发企业项目管理存在的问题及对策摘要在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。越来越多的房地产开发企业止在加强对项目管理的研究和应用，并把项冃管理作为一种先进的、高效的管理理论和模式应用到自己的实践中。做好房地产项目管理应重视开发项目的市场定位和产品研究；做好品牌建设；加强合同管理工作。关键词房地产企业项目管理问题对策一、冃前我国房地产开发项冃管理存在的主耍问题(-)项目方案确定方面存在的问题首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的

2、市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中,没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的,一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项冃上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业耍想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品

3、意识、甜牌形象”的战略眼光。这木身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法牛存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后,并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项B工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项冃实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。（二）施工设计管理方面存在的问题现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作

4、可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成木、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就耍求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工

5、程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方血也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。（三）合同管理方面存在的问题目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方

6、提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字Z差,使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不釆取法治形式解决。二、房地产开发企业项目管理应采取的对策以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，

7、并将其创造性地应用到开发建设屮，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主耍谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项冃管理。(-)重视开发项目的市场定位和产品研究房地产开发企业必须重视项B的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位，就耍做到：首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司

8、拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业，不能逆政策而行。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡