上品天成项目整合策略

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1、上品·天成项目整合营销策略城市运营:一个作品，地标建筑，一个努力成为城市名片的项目；精神领袖:一个注重市场细分，一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘；生态轴心:一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸--精神,景观,生态国度；创新为本:一个创新为本，体验经济，提倡互动与品味的生活样式；．．．．．．对于把握丘北“城市更新”机会的天成地产，“上品·天成”带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在新城中心创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰．因此，本报告的主旨是基于

2、蓝石对天成地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为项目的运营奠定良好的基础．理解天成—目标沟通地位：天成通过上品天成的整盘开发将强化区域主导，并依靠阶段产品创新提升区域价值，锻新城市经济及其格局；价值：天成希望通过上品天成的滚动开发实现现金流量的平衡并强调长期投资回报的能力；意识：天成地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上主动把握了城市化的关键时机，处于企业上升的关键阶段；品牌：天成希望通过上品天成的开发，实现产品系列化的有规模扩张的战略需求，以及以后客户主导性的高级品牌阶段；营销

3、执行项目剖析市场形势整合推广定位诠释营销战略客户分析纲要Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？必须明确的３个前提宏观调控：力度加大，银根紧缩在全国房价疯长、地产开发持续升温的前提下，政府对房地产业加大调控力度，从土地供给到银行信贷，通过不断加息、利率调整等各种手段抑制投机行为。特别是可能出台的物业税将会对房市产生实质性的影响。丘北市场的住宅购买者，主要为自住客，市场体现为刚性需求。而对于商业部分，由于丘北的房产专业投资客较少，加上年底全面停止小宗地买卖，影响也不会太大。微观视角下：房地产业的增长空间巨大，

4、丘北房地产将持续快速发展丘北正处于城市更新、城市生活重心转移的起步阶段。老城已不属于这个时代，新城刚起步，同时担负着旅游大县的接待重责。随着铁路、高速公路的逐步实施，丘北将会迎来新一轮机遇。房地产业空间巨大。老城脏、乱、差，不适于现代有品质的生活。随着新城的逐步开发，换房是老城区居民的必然选择。先认识这座城----丘北的城市形态老城居住形态落后，居住品质较低，基本无成熟的居住小区，多为小宗地自建房和单位集资建房。商业为传统集镇式商业，多为一商一铺或商住结合，夹杂少数现代商业形态。新城地形环境得天独厚，是

5、一块极适合人居的风水宝地。从政府的规划和各开发商的项目规划看，都非常重视新城的居住品质和居住文化，未来的新城和老城将形成天壤之别。新城的商业在政府的规划中是一种结合丘北旅游产业战略发展的现代、民族、时尚的商业形态。它是丘北城市未来的核心商业圈，是和普者黑旅游产业发展重心遥相呼应，相辅相承，互为补充的城市战略发展重心。用发展的眼光看，老城不符合丘北的城市发展战略，丘北的居住重心和商业重心必将向新城转移。老城新城城市重心转移未来转化为以集镇商业为主未来丘北的现代商业中心，高品质居住区微观视角下：丘北的人居及

6、商业投资丘北人的居住习惯和购买喜好：居住习惯----面积较大，足够的居住空间较好的居住环境完善的配套，便利自建铺面+住房的商住一体模式购买喜好----1至4楼为最佳选择4居与3居居多小宗地商住一体消费心理----对新城的居住品质和发展前景较为认同老城商业现状及投资心理现状-----业态分布散乱规模小，无成片的成熟商圈无大型商业业态多为传统一商一铺的集镇式商业，无特色，落后近两年租金上涨较快，经营压力较大投资心理----对新城的发展前景看好，但担心培育期太长对于新城内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际

7、心理和行为认同的是新城的生活和物业，２－３年内新城区将在与老城区的较量中占尽上风。Q1：房地产宏观大势将何去何从？必须明确的３个前提Q2：本项目将面临怎样的竞争？项目面临的竞争：在售项目分析盛世年华概况：位于本项目商业街以北，现代简约设计风格，退台洋房和单体式住宅四室和三室产品为主，约240套，后期会推出别墅：销售状况：10月15日开盘，已售100套左右。其中花园洋房（4室）1-4层全部售馨，5-6层未售，其余所售多为4室和3室产品：据悉，此项目已经做过乡镇推荐，但从其现购客户看，乡镇客户较少，多为老城

8、居民中换房的二次置业者。价格：1218-1328元/平米盛世年华产品户型设计一般，抄袭痕迹明显顶层定价较高规划容积率较高，建筑密度较大景观设计一般推广推广主题：品质感动生活：让生活与公园面对面宣传力度不大，手段为灯杆旗、DM单、乡镇推荐（效果不明显）推广定位抓生活方式的营造，但深度不够：设计差销售销售策略执行不到位开盘节奏把握不好销控基本没有锦丽家园阳光新干线此两项目都已进入尾盘阶段，都以3房和4房好销，但5、6层销售阻力较大；均价都为12