原房主能否在已出卖二层楼顶加盖第三层

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1、-原房主能否在已出卖二层楼顶加盖第三层?——由一起典型案例谈建筑物区分所有权理论陈华彬中央财经大学法学院研究员　　一、案件的事实概要与分歧意见　　冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。但是，冯强在出卖他的

2、第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。.---　　分歧：在本案的审理过程中，法院有两种不同的意见。　　第一种意见认为，尽管冯强领取了建造三层楼房的许可证，但在其出卖

3、第二层楼房时，应当在合同中明确规定加盖第三层的权利属于自己。但在本案中，冯强并未作出这种声明，而房屋买卖合同成立后，楼顶已经归孙秋所有，加盖第三层的权利当然应转归孙秋，他对楼顶上的空间有利用的权利，其他人无权干涉。　　第二种意见认为，本案属于建筑物区分所有权的纠纷，冯强享有该楼房第一层的所有权，孙秋享有第二层的所有权，同时他们对共同的墙壁，楼梯等享有共有权，楼顶的空间利用也应属共有权。冯强享有该空间的利用权是因为他享有宅基地的使用权和一层楼房的所有权，没有宅基地使用权，没有第一层楼房，就不会产生第二层楼房，更不会产生楼顶的空间利用权。虽然冯强

4、已出卖了第二层楼房，但并没有丧失对楼顶的空间利用权。孙秋也享有楼顶空间的利用权，这是因为楼顶与二层紧密联系在一起，形成了一种不可分离的状态，取得了二层楼房的所有权，相应地也就部分地享有了楼顶空间的使用权。所以，该楼顶的空间利用权应由冯强和孙秋共同所有。这样，冯强在加盖第三层时必须征得孙秋的同意，不得擅自加盖，否则就侵犯了孙秋的权利。　　我认为，本案是一起建筑物区分所有权纠纷案件。要对本案作出正确评释，需从建筑物区分所有权的基本理论谈起。.---　　二、建筑物区分所有权的性质及其内容　　建筑物区分所有权，又称“公寓所有权”、“楼层所有权”、“分

5、层所有权”或“住宅所有权”，各种名称林林总总，不一而足。我国现在民法学界使用的建筑物区分所有权概念，来源于日本。不过，在我国官方公布的法律文献中，却没有使用建筑物区分所有权这一名称。如国家建设部1989年11月21日公布的《城市异产毗连房屋管理规定》，就把区分所有建筑物称为“异产毗连房屋”，建设部新近颁布的《物业管理条例》也不使用区分所有权的名称，而把区分所有权人称为“业主”。这些名称从严格的意义上说，都不准确，准确的应称为区分所有建筑物、建筑物区分所有权及区分所有权人。.---　　在民法上明文规定区分所有权，最早见于1804年《法国民法典》

6、第664条。受其影响，1865年《意大利民法典》第532条、1867年《葡萄牙民法典》第2325条、1888年《西班牙民法典》第396条等，都规定了区分所有权。20世纪肇端以后，为了规范居住在同一栋建筑物上的各区分所有权人之间的法律关系，各国纷纷制定单独的区分所有权法。举其荦荦大者，如奥地利在1948年制定了《区分所有权法》，日本在1962年制定了《建筑物区分所有权法》(1983年对该法加以了修正)，德国在1965年制定了《住宅所有权法》，法国也在同年制定了《住宅分层所有权法》;属于英美法系的美国，它的某些州也制定了成文的区分所有权法，甚至美

7、国联邦住宅局制定了《公寓所有权示范法》，供各州制定区分所有权法时参考。我国的香港也在1970年制定了《多层大厦(业主立案法团)条例》，规范居住在同一栋区分所有建筑物上的物权关系和对建筑物的管理关系。总之，在当代，通过制定单独的区分所有权法来规范各区分所有人之间的关系，几乎是举世各国的一致做法。我国由官方和民法学者起草的《中国物权法草案》、《中国民法典草案》没有采取这样的做法，而是把区分所有权规定在物权法或民法典中。从制定单独的区分所有权法的国际潮流来看，这种做法应该说是比较落后的。建议我国在适当的时候，制定单独的区分所有权法。　　区分所有权是

8、一种什么样的权利呢?区分所有权是一种社员权，是一种复合型的权利。它由三种权利所构成：区分所有权人对专有部分的单独所有权，对共用部分的共有所有权，以及对区分所有建筑物