某地块投资可行性分析

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1、XX地块投资可行性分析前言2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。本次分析主要分为：基础分

2、析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。一、基础分析1.地块背景资料表1地块基本情况〜地块名称9龙歧地块卫地块编号22003055号用地3位MP沙湾顛龙歧村Q用地性质4居住口规划指标用地面积361379.3平方米3容积率卩=51,5P建筑密度PW30%（其中商业建筑面积不大于总建筑面积的3%）3使用期限（年）4住宅70年，配商40年a土地使用权出让金Q6980万元（拍卖起始价）31.区位分析1）随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市

3、化进程加快。2）南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。3）该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。4）目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。二、市场分析

4、1.区域住宅市场分析1）供应量：以旧盘新货为主由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。该区域楼盘槪况一览表■题名務■海伦堡Q■御院3■金沙湾花园■华荟南咼园」6.9万nT14万in2*3约1100套，24栋洋房,多层、小高层3在售约1000套洋房，多层、小高层、高层相2002年5月，■番禺奥林匹克花园•绿庭雅苑Q■新世纪花园」■朗陶居卩14万ID*21栋洋房j多层、小咼层'7万约1200套，26栋洋房>多层s小高层2

5、别墅»多层、小咼层*20多栋洋房，多层卩300座别墅>280套11栋多层32513套洋房，多层、小高层P2003年6月320D3年5月22002年12月3暂无推售，明年初推新货心2001年5月，剩余少量尾货32001年2月＞2001年5月°资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查口2）产品：大盘大户型占主导现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少，而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在厂40万平方米。楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题,内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该

6、区域的整体素质得到提升。该区域主要施住锁畴计表a住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100^120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。建筑面积（m’）御院心金沙湾花园心华荟南景园2综合统计心小于60336沪2%p60-80292%心2盼10%p-80-100229%p18%p27畑25%p100-120^33%p62%，31.2%^42%p120-15OQ33%^3%-8%-15%a大于150卩4%心15%20.8%^7%p表3资料来源：珠江XX代理三部实地调查注：上述数据以户型的面积为量化标准3）价格：高低两极明

7、显，中档盘少南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2000^2500元/m2的范围内，总价集中在20~30万元的范围内，分别约占三成。该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2,相差超过2000元/m2,例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2,使同户型住宅的总价相差10~20万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。单价（元加）最低价a均价Q最高价3综合统计3低于1600P25%