物业管理服务费定价与收费

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1、2021/6/301物业管理费的定价方式：2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之前政府定价政府指导价市场调节价2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之后政府指导价市场调节价从2004年1月1日起针对物业管理费用收取标准，政府物价不再审批、不再备案2021/6/302目的：强化物业服务合同意识物业服务收费标准确定：政府指导价……合同约定市场调节价……合同约定《物业服务收费管理办法》从2004年1月1日的实施……政府物价不再审批、不再备案政府物价部门对物业服务收费审批、备案属于违法行为！！！------违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服务收费

2、管理办法》物业服务收费不再由政府物价部门审批、备案改以《物业服务合同》约定为准2021/6/303以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：不利于物业管理企业提高服务质量制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权因定价标准不客观产生了大量矛盾政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服务收费管理办法》的法律、法规规定物业服务费用定价核心------合同约定物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策2021/6/304所有权人决策权的变化：业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法

3、发生根本变化：原《条例》的“双过半”：《物权法》的“新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制2021/6/305物业管理企业不能单方面改变物业服务收费标准物业服务收费标准是物业服务合同的核心内容改变物业服务收费标准本质上就是改变物业服务合同的核心内容改变物业服务收费标准应该首先进行收费标准的核算，并按照《物权法》规定：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，在此基础上，以物业服务合同中书面明确约定2021/6/306《物业服务定价成本监审办法》国家发展改革委、建设部2007年9月10日颁布“发改价格

4、［2007］2285号”适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合物业服务定价成本监审原则：合法性原则相关性原则对应性原则合理性原则2021/6/307物业服务定价成本构成：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等------即人工费人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用①基本工资②社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公

5、积金等③按规定提取的福利费：福利基金，按工资总额的14%计算工会基金，按工资总额的2%计算教育基金，按工资总额的1.5%计算④加班费，包括日常加班和节日加班⑤服装费⑥工服洗涤费2021/6/308制度工作时间的计算：年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天季工作日：250天÷4季＝62.5天/季月工作日：250天÷12月＝20.83天/月工作小时数的计算：以月、季、年的工作日乘以每日的8小时。每个岗位需要工作的人数计算：（365天×24小时）÷（250天×8小时）＝4.382021/6/309日工资、小时工资数的折算：按照《劳动法》

6、第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资。即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11天法定节假日据此，日工资、小时工资的折算为：日工资：月工资收入÷月计薪天数小时工资：月工资收入÷（月计薪天数×8小时）月计薪天数：（365天-104天）÷12月＝21.75天2021/6/30102.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用维

7、修费保养费日常运行费，主要是能源消耗装修费康乐设施费低值易耗品耗费、杂项费用2021/6/3011电梯运行费用计算：主要是电梯电费电梯电费＝电梯功率÷功率因素×电梯有效利用系数×365天×24小时÷12月×电费单价电梯功率------电梯铭牌上标注功率因素------电梯铭牌上标注电梯有效利用系数------根据实际经验，从同类型物业实际运行中统计获得365天×24小时------电梯每年运行开启时间12月------表明是计算每月电梯运行费用电费单价------供电部门所收取的每度用电的单价2021/6/30123.物业管理区域绿化养护费用绿化养护费是指管理、

8、养护绿化所需的绿化工具购