2011年3月眉山首例低碳科技人文社区项目前期定位报告

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1、给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区Firstlow-carbontechnologyHumanisticCommunity嘉信和诚地产机构&成都克拉地产顾问2011.3地块分析本案地处眉山市新城规划区，属于新兴区域，从房地产事业发展角度分析，其成长空间较大，但从微观角度来看，本案地块位置与东坡湖及岷江区域板块不能同日而语。项目优势ProjectBenefits1、地处新城规划区，紧临岷江花园大道，城际列车站，交通便捷；2、人文配套较丰富，本案周边设有外国语学校、东坡中小学、田家炳中学；3、休闲、运动配套丰富，世代广场、雕像广场、诗书城公园、体育中心、东坡湖公园、岷峨

2、公园。Plotanalysis给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区项目劣势Projectweaknesses1、本案地块表面规则，但由于其进深只有99米，依据退距要求，无法达到规划条件通知书所约定的容积率6.0的档次，因此，本案单从建筑面积上将损失约1.8万平米；2、本案地块虽地处新城市规划区域，但由于目前开发项目较少，且开发档次较低，至使该地块区域综合优势不突显，商业、居住氛围不够；3、本案地块紧临廉租屋小区，对本案营销会造成一定的阻碍，因此后期产品规划与营销工作就十分重要；4、由于本案地块过小，导致本案景观处理难度加大。给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区项目机会

3、点Pointofprojectopportunities1、就本案区域目前在售楼盘分析，目前尚属于传统开发模式，在日异竞争激烈的房地产市场不具有较大的优势。因此，我司建议，本案在开发理念方面，做一定的创新，一方面在于树立本案区域标杆，另一方面通过创新提升项目品质以弥补由于容积率造成的经济损失；2、精耕细作。目前眉山在售楼盘在产品、景观、物业、包装等方面都存在不足，因此我司建议贵公司在上述几方面做足文章，建立本案的市场影响力。给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区小结Summary利益点Pointsofinterest通过经济技术指标测算，在传统模式下开发本案，如何获取利

4、润?如果能获得利润，又如何完成6000万的利润产值？可持续发展SustainableDevelopment在21亩偏小且不容易将面积做满而导致经济利益受损的情况下，如何保障本案取得胜利？为贵公司在房地产事业发展过程中奠定可持续发展的基础？团队Team作为贵公司初涉房地产事业发展，虽拥有房地产事业各领域精英，但团队初建，项目已上马，与专业团队合作将会为贵公司带来事半功倍的效果。给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区销售保证占据市场话语权地位,为公司后续开发作好铺垫价值最大化较低的开发风险品牌效应通过良好的市场表现体现企业品牌理想的销售价格合理的销售周期持续稳定的销售速度克

5、拉地产对于本案目标的理解Caratrealestategoalsfortheunderstandingofthecase给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区克拉思考Thinkingcarat核心思考问题1眉山房地产市场的空白点在哪里？这些空白区域，是否能吸引购买者？空白产品能否完成贵公司预期利益？核心思考问题2项目的核心竞争力是什么，在此基础上，如何形成项目富有穿透力的差异化传播？给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区克拉观点Caratview观点1：快速操作控制风险提升价值本项目虽然地段稀缺，但是规模小，同时面临较大的竞争风险和政策不利因素;根据目前市场的竞争态势，既

6、面临产品带来的风险，又面临政策因素带来的风险,也面临突破价格瓶颈带来的风险。借力地段，合理寻找市场机会，快速操作，确保安全性的同时提升产品价值将是本项目需要确立的第一原则。观点2：品牌先行拔高品质品牌模式：品质品位品行品质、品位、品行是品牌的“三大支柱”。品质决定品牌。品质是“第一性”的，品牌是“第二性”的。没有质量，一切都是负数！本案可借力眉山“地王”的身份高调入市，以提升品牌号召力。给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区观点3：作业模式——目标倒推正向推进是“从有做有”，目标倒推是“从无做有”——从目标出发，反向推演，倒推资源配置，倒推时间分配，链接战略战术，链接方

7、法手段；不问我的一双手能干多少件事，惟问移泰山需要多少双手；不问我的一口锅能煮多少斤米，惟问劳千军需要多少口锅；不问我的一盏灯能照多少里路，惟问亮天下需要多少盏灯！此策略用与产品规划设计，在设定预期盈利目标后倒推如何做产品规划设计，如何制定销售策略……观点4：聚焦，聚焦，再聚焦同样的光通量，凹透镜无所作为，凸透镜点燃熊熊大火。为什么？学问只在散与聚。本案定位与推广应结合项目本身核心竞争力，抓住闪光点将其做深、做透、做强。给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区阻碍&取舍Hinder&choice本案最大的问题点在于容积率与地价、利益回报这三方面的平衡点在