2011年1月2日西安鼎翰名苑项目营销策划案

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1、鼎翰名苑项目营销策划案金领策划&如意代理鼎翰名苑项目组2011.1.2框架项目区位项目产品怎么销售推广策略浐灞生态背景下的现代新区经开辐射、产业开发“热地”区域房产发展趋势现有规划分析周边项目分析产品定位营销策略推售次序开发周期推广策略推广计划项目区位西安绿“肺”，政府规划东移后的重点发展区,着力打造集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区经济技术开发区现代制造业+政府政务集合区高新技术开发区科技产业集群曲江新区东方文化旅游集群浐灞生态居住区生态走廊+商务区项目区位生态背景下的国际性

2、商务洽谈区，政府持续性投资（年约15亿），区域发展迅速，未来前景可观项目区位毗邻新经开政务区、区位辐射发展搏击明显；二环与三环之间、具有强势人文景观资源和湿地河景资源，规模大盘高国际城市形象的产业地产开发热区老新政中心新行政中心项目名称项目体量建筑形态价格面积区间浐灞半岛占地3854亩310万㎡建面高层、小高层花园洋房高层均价7500元/㎡别墅均价2.1万37-200㎡普华·浅水湾占地约480亩，64万建面洋房、小高层、高层均价6000元/㎡87-170㎡御锦城占地2000余亩，300万建面点、板高层小高层均价6500

3、元/㎡85-210㎡浐灞1号占地200亩，60万建面点、板高层均价6500元/㎡90-140东城新一家占地160亩，40万建面点、板高层预计4500元/㎡79-124开发特点三市场产品形式丰富，户型面积跨度较大，置业目的多样化，慕生态之名而来政府重点规划区域，房价跟随区域发展增幅较快，市场产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目开发特点二开发商多利用天然生态景观资源，打造高端住宅项目，呈开发体量相对较大的综合开发态势开发特点四2007年开始发展，随政府投资力度加大，房价涨幅较快，目前该区域房地产市场已接近成熟开

4、发特点一政府规划区域，品牌开发商云集（中新、绿地、振业）等，继高新、曲江后的热点开发区域；项目区位时间普华浅水湾市场增幅浐灞1号市场增幅御锦城市场增幅2009年10月4300元0%————3800元0%2010年4月5000元16%5200元0%5300元39%2010年9月5500元10%5400元3%6300元18%2010年12月6000元10%6300元16%6500元3%平均增幅：19%价格特点1价格特点2价格特点3价格特点4临近世园会，区域价值凸显，价格涨幅明显规模大盘入驻对区域项目品质及价格有拉升作用项目

5、品质越低，销售周期越长，价格越不容易拉升原生态地产稀缺，价格增幅逐步凸显项目区位项目区位总结生态背景下，集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区；新经开政务区强力辐射，二环与三环间强势人文资源加河景资源，高国际城市形象产业地产开发“热地”；政府重点规划区域，产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目，销售价格增幅较快；项目产品现有规划分析项目临灞河景观区、西临高速入口，近距离世园会、国际港务区，周边涵盖丰富的生态、湿地资源桃花潭生态景区欧亚论坛永久会址欧亚贸易区浐灞中心商务区广

6、运潭/2011世园会会址西安金融商务区雁鸣湖千亩湿地灞河湿地生态公园本案项目规划本案灞河湿地生态公园（约300米）西临高速（约100米）广运潭/世园会会址（约1公里）1#33F3#33F2#32F商业4F4#33F托幼项目产品现有规划分析项目信息：灞桥区纺渭路268号占地16.3亩，建面76100㎡；建筑密度36.8%，绿地率36.8%，容积率6.1；4栋高层（32、33层），4层商业+幼儿园，共计668户，车位335个（地上25个，地下310个）；工程挖坑；项目规划小社区、高容积率、自带部分社区配套工程开始挖坑项目产

7、品现有规划分析139.84㎡三室135.25㎡三室A/B户型：135-140㎡三室；较为方正，带半圆形阳台，不易利用；个别户型黑卫，面积偏大C/D/D1/F/G/J/K户型：92-105㎡两室；多弧形阳台，不易利用，个别户型黑卫设计；整体面积偏大，不紧凑H/E户型：55-69㎡一室一厅一厨一卫，功能齐全；黑卫明厨；卧室带阳台，居住舒适；91.87㎡三室95.78㎡三室105.69㎡三室101.52㎡三室98.09㎡三室100.87㎡三室99.87㎡三室55㎡三室69㎡三室项目产品现有规划分析1#33F3#33F2#32

8、F商业4F4#33F托幼两室一室三室一室两室三室55㎡69㎡92㎡105㎡135㎡139㎡户型配比两室为主力，兼有一室、三室面积偏大，追求居住舒适性项目产品周边项目分布浐灞1号中新·浐灞半岛灞柳良居世园茗城普华·浅水湾高科绿水东城东城新一家金海湾地铁首府本案以区域周边项目为参考项目，选取普华·浅水湾、中新浐灞半岛、浐灞1号、东城新