xx项目(ibo广场)营销策略书

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1、XX项目（IBO广场）营销策略书一、新都市场概述(一)供方市场1、住宅(1)总规模30万平米以上的项H占绝对S(2)产品形态多样化突fH，但差异化纵深度不够(3)主打面积较大，与目前的市场需求冇较火错位(4)产品研发力度不够，与市场切合度有较人差距(5)价格体系特别是投资型产品的价格体系缺乏市场基础(6)缺乏科学上市节奏，短时间放呈过大，造成供需严熏失衡(7)开发集约化程度不高，还残衍大最粗放性开发痕迹(8)部分抗品户型调整后中小户型放觉冇较火增加(9)北新干线西段开通后其周边项0优势突显，对新都项0有较人冲击2、商业(1)临街商业和社区性配奁数呈较多(2)规模化城市配套项目较少

2、(3)区域内大型购物中心处于“真空”态势(4)租赁价格指数与销竹价格指数严重脱节(5)产品形态和开发经营还处于传统和粗放水平(6)空置率较高(二)需方市场1、住宅(1)异地二次置业者比例增加(2)木地刚性需求有一定改善，但总量还显不足。(3)成都市区北部边缘需求人群向市区特别是北新干线周边分流的趋势会H益严重(4)清白江、广汉及新都周边需求人群史青睐适用型户型(5)居家界业者占绝大比例2、商业(1)消费刚性需求大，购物呼唤大卖场(2)租赁柔性需求小，商户期盼大商业(3)投资刚性市场在，投资只认500强二、开发原则差异化原则个性化原则精品原则创新原则快进快出原则三、开发主题都市主角

3、的经济生活动力港四、开发步骤(一)开发步骤原则1、遵循市场消化能力和消化节奏进行梯度开发的原则2、根据市场客观准入条件进行依次开发的原则(二)开发步骤1、Cl、C2地块同时规划同时报建2、C1先施工建设，C2随后进行(一)入市节点建议五、项目总体定位（一）总体定位都市城市综合体（即新城市屮心）（二）区间定位1、C1（住宅）定位：中产阶级的新城市花园洋房2、C2裙楼（商业）定位:都心Mall3、C2塔楼（公寓）定位：都市新贵的典藏品六、项目命名（一）案名要求1案名要勾项U主题吻合2简洁、易记3有延展性，易于推广演绎4有一定的文化积淀和寓意（二）案名IBO广场释义：意力动力阶层“中产

4、阶级”荟粹之地。即：在木案居家咒业的是“巾产一族”，在本案购物消费的是“中产一族”，在本案娱乐消费的是“中产一族”，在本案休闲消费的是“中产一族”，在本案从枣经营的是“中产一族”，在本案实施管理的是“中产一族”，在本案进行投资的是“屮产一族”。。。。。。1、关于IBO（1）概念诠释：①TI30即英文TdentityBusinessOwner的缩写，译为个性化不动产产权拥有者或个性化企业拥有者，它是特指城市屮一批拥有不动产产权的都市主角、动力阶层，即“屮产阶级”（1B0还是英文Internal;ionalBusinessOwner的缩写，泽为国际化企业拥冇者）②巾产阶级是指这一群体

5、处于社会中层，是推动社会发展的中坚力量和精英。他们不一定拥有巨额的的财富，但可以支配相当大的一部分财富。③个性化是指这一群体教育背较好，注ffi生活品位并关心自我喜好，受这一生活特点的影响，所从事的事业亦是追求£1我的选择结果，其外延亦是创业、投资的浓缩。（2）产生背景随聆世界经济的迅猛发展，经济全球一体逐渐进入了一个快速发展期，在新经济形势的推动下，伴随着产业结构的高速细分，市场化进程的加快，浮现出一个全新的社会群体一一城市的活力人群，发展与消费的中产阶阶级1B0。IB0群体足随着经济市场化及第三产业的繁荣发展起來的。在某一行业领域中，他们利川自己的专业知识，充分运用市场规律开

6、拓着自己的事业，属于典型的脑力+体力劳动者。他们的存在使城市的发展充满动力和活力，而且由于他们的存在使城市的发展获得了稳定而良性的空间，成为一个城市市场屮的巢要主体和屮坚力景，所以称他们为城市的活力人群、都市的主角，即“中产阶阶级”。（3）1B0群体的特性TBO群体具备潮流的基础性发展性吋尚性文化性群体性（4）IB0—族的特点“屮产阶阶级”冇一个非常重要的特点，他们冇看a好的教育背景，并且是目前市场化程度最高也足最先进的一部分人。市场的观念深入他们的内心，同吋贯彻到他们的行为之中，他们运用&己的专业知识经营着自己的事业。并以此为基础，不断推动事业的发展创造最大化利润，促进整个社会

7、经济的进步。(5)IBO—•族的人生观TBO—族的年龄一般在30—一45岁之W,这样的年龄使得他们在生理上成为最有动力的-个群体，他们深谙得到和付出是成正比的，成熟的市场之屮没宥投机取巧，这是他们的金科玉律，所以，他们孜孜不倦的努力看。从这个意义上说，他们推动看社会进步及经济的发展。(6)IBO—族的特征①经济特征从收入看，TB0—族虽然财富积累并不丰富，但可以使他们在生活的很多方而游刃有余，如他们屮的大多数都宥档次不低的私家车，大多数已经买了ft己的房子。②生活特征在生活方式上