当前小区物业管理调研报告

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1、当前小区物业管理调研报告当前小区物业管理调研报告近年来，随着社会经济的快速发展，各类楼盘不断落成，大量物业服务企业不断进驻。同时随着收入水平与消费水平的提高，人们对工作与居住环境的要求也随之提高。那么如何做好物业管理，营造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境，是物业服务企业及业主共同追求的目标。如何在复杂的社会环境下协调多方关系，笔者对住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议供参考。一、物业管理目前存在的问题（一）行政主管部门协同治理小区管理不到位，未形成齐抓共管工作格局。政府各行政主管和执法部门齐抓共管物业管理应是必然的选择，但目前仍然未形成有效的齐抓共

2、管、综合治理的合力机制。目前小区投诉较多的问题集中反映在车辆停放、事故、狗患、屋顶种花、住改商、消防、供水供电等这些方面。以上这些纠纷和问题绝大多数业主都认为应由物业公司来负责处理，其实这些问题大多与政府相关职能部门相关，仅靠小区物业公司自身力量根本无法协调解决。但相关职能部门积极参与小区治理工作意识不够，大部分工作仍由物业企业、房管部门、街道、社区来进行处理。（二）物业公司占用公共资源牟利，所得收益未设置专户未单独立账。小区公共设施、道路、绿化用地等作为居民日常休闲健身的重要场所，是小区重要的组成部分，业权应当归全体业主所有。但大部分物业公司却擅自利用公共设施牟取私利

3、，严重损害业主权益。例如利用电梯、楼道、道路、公共场地张贴（悬挂）商业广告、在公共区域设置商业摊位等，所得收益没有作为公共收益未设立专户储存，并单独立账。极少用来改善社区服务管理，大部分作为自己的盈利收入囊中，引发业主和物业公司的矛盾。（三）物业管理费账目不公开不透明，财务制度执行不到位。物业公司多属于包干制收费，法规无权要求企业公开财务数据，所以物业公司基本上不公开财务收支情况，即使公开的数据也是由物业公司自己提供，缺乏公信力，居民对物业公司的真实收支情况一无所知，造成有些物业公司中饱私囊，损害业主利益，甚至可能导致职务犯罪，滋生腐败。另外，部分物业服务企业财务管理不

4、规范，自营收入、政府投入及补贴未入账，各类收费事项未经过相关职能部门审批，使用票据不由相关职能部门统一制发，而是自制票据乱收费，涉嫌营私舞弊、贪污、行贿受贿等问题。（四）业主委员会缺乏制约和监管机制，制度存在盲区。业主委员会需要花费较多的时间和精力为小区居民服务，却不能获得合理的报酬和相应的激励措施，全凭公益心工作，短期内可以做到，但长达多年难以实现，在没有监督机制的情况下，很有可能利用职权为己谋利。再加上人员素质参差不齐，缺乏系统的完善的明晰的准入门槛，当选的业委会成员无政府引导的承诺机制，部分业主委员会成员履职能力不足，履职效果不佳。政府相关职能部门虽然每年组织业委

5、会履职相关法律法规知识的培训学习，还开发了线上学习系统，但业委会成员参加培训学习积极性不高，导致业主委员会履职能力不足，不能在物业管理中发挥应有的作用。二、产生问题的主要原因（一）法制建设落后，法规不完善。虽然，我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款，对物业管理体制做出了一定的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。物业管理体制总体上缺乏一整套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。（二）老旧小区物业管理推行进度缓慢。一是居民观念落后。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管

6、理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。二是硬件条件相对落后。老旧小区规划方案比较简单，绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小。三是老旧小区基础设施改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理，首先必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等，但仅依靠财政资金远远不够。四是物业管理收费困难。老旧小区目前物业管理收费只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区每年收费总额仅几十元，难以维系小区物业管理的各项开支，交由社区代管。（三）部分业委会名存实亡，缺乏有效的沟通机制。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委

7、员会应当一方面督促业主按时缴纳物业服务费，另一方面监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，保障业主利益。然而，大多数小区没有设立业委会或者业委会形同虚设，未真正起到业主代表作用，让物业公司与业主之间形成了一种极不对称的关系。要么两者利益无法协调统一，缺少有效的沟通。要么和物业公司“穿一条裤子”，不维护业主权益。（四）物业服务企业自身管理不到位。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境，因此，物业管理企业的“产品”就是服务。然而，大部分物业服务企业自身就存在着一些问