房地产开发投资基础数据估算

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1、第六章房地产开发投资基础数据估算学习目标：掌握房地产开发投资与成本费用构成、土地出让地价款的含义、资金筹措的主要来源；熟悉房地产开发投资与成本费用、房地产收入的估算过程、土地增值税的计算、资金筹措计划的编制；了解房地产开发投资与成本费用估算的依据、了解房地产开发项目租售计划的编制。在进行房地产投资分析过程中，通过房地产市场调研与预测和房地产开发建设方案的选择两个阶段后，接下来就要对房地产项目的各类基础数据进行估算。可以说没有准确的数据，就不可能进行有效的投资分析。房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是投资成本类数据，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包

2、括土地取得费用、前期工程费、建设工程造价等。另一类是收入类数据,这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益，包括租售收入、应扣减的营业税金等。第一节房地产开发投资与成本费用估算第二节房地产开发收入估算第三节房地产开发投资资金筹措第一节房地产开发投资与成本费用估算一、房地产开发投资与成本费用构成二、房地产开发投资与成本费用估算依据三、房地产开发投资与成本费用估算、四、投资与成本费用估算结果汇总五、房地产开发投资与成本费用案例一、房地产开发投资与成本费用构成房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各

3、项费用。经营资金，是指开发企业用于日常经营的周转资金。与其他建设项目投资的一个显著区别：投入的建设资金，基本都形成了房地产商品的成本费用，以出售方式收回投资，没有形成企业固定资产。所以，对房地产开发建设投资的估算即是对房地产总成本费用的估算。对于一般的房地产开发项目，其投资与成本费用构成主要包括以下几个部分:1、土地费用；2、前期工程费用；3、基础设施建设费用；4、建筑安装工程费用；5、公共配套设施建设费用；6、开发间接费用；7、财务费用；8、管理费用；9、销售费用；10、开发期税费；11、其他费用；12.不可预见费用。二、房地产开发投资与成本费用估算依据。主

4、要依据有：(1)工程造价管理部门发布建设工程造价费用文件、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件。(2)主管机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准；(3)拟建项目各单项工程的建设内容、工程量及各项建设指标；(4)开发期间应缴纳有关税费的法律、法规、政策、文件或规定。在进行估算时，应尽可能做到以下要求：(1)开发项目费用构成齐全，计算合理，不无故提高或降低估算编制，不漏项、不重复；(2)选用指标与具体项目存在标准或条件差异时，应进行科学地换算和调整；(3)估算精度要与投资分析的具体要求相一致。（一）土地费用估算房地产项目土地费用是指为取得

5、房地产项目用地而发生的费用。主要有下列几种:划拨或征收土地的土地征收拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。1、土地征收拆迁费。土地征收拆迁费分为:农村土地征收费和城镇房屋拆迁费。（1）农村土地征收费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。（2）城镇房屋拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。被拆迁房屋的货

6、币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2、土地出让地价款。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让金的底价估算3、土地转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。4、土地租用费。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5、土地投资折价。房地产项目土地使用权可

7、以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。（二）前期工程费估算主要包括项目前期规划、设计，可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%—3%，水文、地质勘测费用为设计概算的0.5%左右，“三通一平”参照有关计费标准估算。（三）基础设施建设费估算基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设

8、施等建设费用，以及各项设施与市政设施干