关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见【2011830】

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1、关于鼎主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见为规范、Ik.主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据《沈阳市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就此项工作提出如下指导意见：一、解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书

2、面冋意，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据円常掌握情况拟解聘物业服务企业的，鼎主委员会应当向物鼎所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7口内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处（乡镇人民政府）应:当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。四、业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织

3、业主召开业主大会会议就解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）。、lk主大会会议一般以书面表决的方式进行，《解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2）应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监矜下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。五、解聘或选聘物业服务企业表决票应连由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，似受托人应当出具《

4、业主大会会议表决票委托书》（示范文本见附件3）,并作为表决票的附件。六、发生不列惜况之一的，业主委员会应当组织业主召幵业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序：1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；2.物业服务合冋期限届满前3个月的；3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的：4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，段当根据岡家、省、市有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照同类小区（大厦）的服务标准和收费标准，起草《选聘物业服务企业工作方案》（以下简称《选聘方案》），

5、并提前15日通知全体、Ik主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。八、《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合冋的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物、Ik服务企业投标,全体业主根据投标企业的综合惜况，填写《选聘物业服务企、Ik表决票》（示范文木见附件4），多数业主同意得票数最高者入选；也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。九、同一次业主大会会议，可以

6、将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重人事项一并讨论。《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后，业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》吋，提侣选择以招投标方式选聘物业服务企业。十、采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当持业主大会决议，按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行，山业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。评标委员会采用7委制的，业主委员会代表占2席、评标专家占5席；采

7、用5委制的，业主委员会代表占1席、评标专家占4席。十一、选聘物业服务企业工作结朿后，业主委员会应于3口内与屮标的物业服务企业签订物业服务合冋，并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之y起15HlAl，持物业服务合同到物业所在地区、县（帘）房产主管部门备案。十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后，应当继续按照物业服务合同约定提供服务，直至物业服务合同终止，同