华南城swot分析

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1、SWOT1.拿地价格低2.地方政府扶持3.土地储备足够10年发展4.地方竞争少5.管理层经验丰富1.中国城市化进程2.二线城市高速发展1.政府土地政策改变2.租售率不足3.现金流不足T4.创始人合伙关系破裂1.投资周期长，需要投资人的理解2.投资金额巨大，自有现金流不足1.优势1.1地方政府扶持由于华南城的项目属性，有利于解决就业及创造税收,各地对华南城项g扶持力度较大。例如郑州将华南城项目列为“商贸一号项目”（富士康为“工业一号项目”），不仅在土地政策方面极为优惠，平均地价90元每平米，且配合华南城建设积极推进城IX:市场外迁，甚至在项

2、目落地后，紧邻华南城新建了郑州最大的新型会展中心以拉动人气。西安、郑州、南吕等地未來均有地铁通往华啕城项目，极大提升Z交通便利度，降低Y项目运营风险。内地华南城项目rti于扶持力度和计划配套交通均优于深圳华南城，大有后來居上之势1.2土地成本低，髙利润率作为少数具有大型物流交易中心开发和运营能力的企业，公司在项目的获得上有较强的议价能力。公司通常可以在2线城市的交通较为便利之区位获得大量低价的土地资源。由下阁统计可以看出，华南城拿地价最高的是哈尔滨，为430元每平米，最低的是郑州90元每平米，平均成本仅为人民币269元/平米。Souree

3、fs):ChinaSouthCitv;ABCISecurities巾图对比可以看出华南城土地价格仅为大部分开发商的八分之一到十分之一。业内平均值在3500元每平米左右，而最高值(SOHOCHINA)则超过1万元每平米。低廉的土地价格保证了公司持续获得远高于传统住宅和商业发展商的盈利水平.下图为主流地产开发商拿地平均价格：12,00010,0008,0006,0004,0002,0000公司的平均土地成本与建造成本共约为港币4000元/每平米，而售价约为港币10000元/每平米。较高的毛利水平为公司扩大规模和持有大量投资物业提供了资金支持。

4、如下图所示，华南城各地项目土地成本所占销售比例平均值仅为2.94%，最高值哈尔滨也只有7.34%，而最低值深圳与郑州，此比例仅仅为0.86%。图：各地上地成本占枵价比例均由上图比较可看出，2012年华南城毛利率在同行业中处于领先地位，接近60%,而、Ik界平均值在35%左右，究其原因，低廉的土地价格功不可没。1.3可复制的商业模式1.3.1公司独特的“一体两翼”的商业模式，能够于不同城市成功的复制。公司积累了近10年的幵发经验，并通过在全国各地幵发、经营及发展大型物流屮心，确立良好的经营记录。公司有多年来的丰富的项目设计和开发经验。有别于

5、传统的发展商，物流中心对于建筑设计和安全方面的专业要求较高，一般开发商并无此经验。此外，公司有多样化的产品线，可以满足各类产业和经营者的不同要求。1.3.2品牌效应由于公司项目地理位置较为理想以及公司的品牌影响力，因此买家对店铺需求较大。公司在销售方面投入力度较大，并且定价方面具有灵活性。在一般情况下，前期通过一定的优惠快速吸引买家入场，然后逐步提高售价以进一步提升盈利能力。公司在物流中心运营和招商方面有着丰富经验，成功开发出“华南城”品牌，其屮深圳华南城-•期项目出租率长期接近100%。1.3.3分期发展缩短资金回笼吋间公司的大部分项0

6、业态为产业地产，需要5-7年的培育期，公司将大型商业地产及配套项目分期发展，可将一期收入投入二期发展建设，一、二期收入再投入三期建没，如此加快资金回笼，增加现金流动，减短资金回收期。期间还可享受政府配套设施建设所带来的土地溢价收入。（华泰图25、26）深圳华南城虽然0前实际有效月出租率不超过50%,但由于低廉的土地成本和相对较高的商铺售价，华南城一期不超过3年即收回了项目投资成本，二期不超过4年也收回了投资成本，经营压力不大。内地华南城巾于政府扶持力度和配套交通规划均优于深圳项目，同时配套住宅销吿提供了较强的业绩保障，降低了项目运营风险，

7、项目属优于深圳华南城。同时由于内地专业市场竞争激烈程度低于深圳地区，项目前景乐观。1.4髙效的管理团队公司的高级管理队伍在开发及经营物流A面拥有多年经验。公司管理层的主要成员开创了公司商业模式，成为这个行业的先驱者。2.劣势2.1租售率不足2.2投资金额大，周期长.2.3银行信贷偏紧，导致项FI销售回款率低3.机遇3.1华南城项目符合中央政府积极推进的新型城镇化方向r^r^ooooooooooooooooooooo^cxicncr)CT>cncno^ooooooooooTH

8、趋势：“城镇化”。自1978年改革开放以来，中国城镇化比例不断上升，由当年的18%上升至2012年的51.8%,然而距离发达国家城镇化水平仍有很大差距。十二五期间政府为提高人民生活水平，拉动内